14号线贯通 为企业提供“前店后厂”的选址可能

　　【王柯】：企业是要做什么，企业买写字楼，还是住宅，其实是为了做交易。写字楼是办公楼是两个东西，办公楼是给员工用的，是产生GDP但是不产生交易。我们会看到如果说一个地方他提供的写字楼，实际上可以把它当做一个交易平台。实际上写字楼从某种意义上跟淘宝网的作用是一样的，其实它的作用是谈生意和做生意的地方。这个时候看一个公式，收入用什么方式增加，成本用什么方式降低，效率用什么方式提高。收入增加靠什么？创造收入无外乎第一个我有专利，或者我有垄断，或者我有好产品。我是苹果，我有很好的产品和专利，中石油说我有垄断，其他企业基本靠勤奋来完成。然后成本用什么来降低？交易成本，我谈生意和做生意的成本用什么方式来降低呢？我们说了一句话，如果我说我的办公地地价越少，我的交易成本越低的。比如我在前门办公，我在国贸办公是两个概念。提高效率能够支撑整个交易成本是下降的，还有生产型的，现在特别关心两条地铁线，除了现在说10号线会提高，虽然北京越来越堵车，但是客观说它提高了劳动力的效率。还有两条线我们觉得特别有价值，第一条线14号线串的是东部，等于把东三环地下又加了一条通道，这个只有带来什么东西？它给创造一个什么？创造了让大型的企业具备了前店后场的可能性。因为我的后台员工，我的技术部门，不需要抛头露面这些人，不需要用15块钱日租金在这里面完成，他是一个向内产生价值的职能。这条线在空间投用上可以看到大型企业交易部分，谈生意部分会集中在CBD，集中在传统意义上CBD，国贸这个区域。然后会把后台、技术部门，包括职能部门顺着这条东三环线，再加上地铁14号线往北顺延，某种意义上提高了效率，降低了成本，对他的集团员工来说，只需要乘一条地铁线就可以达到另外一个地方，效率是提高的。

　　第三个提高靠资本周转率，这几件事情共同的促成了一件事情。现在看的外企北迁，特别典型的。因为历史原因造成了什么，机场我们改变不了，使馆区改变不了，我们说使馆区分成两个使馆区，一个朝阳区，第一使馆区是社会主义兄弟国家开的，朝鲜在那，捷克、斯洛伐克，原来是一个国家，现在变成俩，但是还在一个使馆办公。资本主义使馆基本在东三环那条线，这个时候只要谈生意，他就必然会通过使馆环节来完成。以这两个点，以机场和使馆两个点双方构成了一个生意的起点和终点的问题。这条线上天然空间上这条线，如果说中国还是全球资本主义的一部分，这条线是全球资本主义的投融，望京会生成电子城或者将来哪里只要在这条线上，天然的承接了所谓外籍企业，外资企业在这里，能够让刚才说的那个公式，收入提高，收入一定程度上能提高，其实最核心的问题是成本降低。

　　【主持人】：王总刚才给咱们提供了一个非常有意思、新颖的思路。说到外企北迁，赵丹总，观察大望京写字楼市场、产业构成、租户构成，主要来自于哪，新的区域起来，得益于传统区域的溢出效应，对于望京区域的产业构成是什么情况？和CBD、中关村区域相比，有没有特别的差异，它的特质是什么？

　　从单一产业到全产业链 大望京产业构成逐渐全面

　　【赵丹】：我们乐工场是做房地产运营的，从09年我们基本上是进驻望京做一些项目，像798门口弘愿，包括望京方恒，我觉得望京因为我一直负责那个区域，刚才几位领导说的五百强，一些大型企业，可能自己购置，然后自建一些大型企业，都是以制造业，生物科技类为主的。慢慢成熟发展起来，可能带动一些上下游企业，由制造生产到它的一些产业链，信息电子产品、软件应用，包括一些高档的服务业，现在的慢慢都在演变过来。所以随着望京它的配套的成熟，刚才提到了交通，还有包括一些居住，可能现在有更多高端的产品，像远洋或者保利，也吸引了一些高端人才过来，包括它的购物，还有生活的配套。这些高端外籍人员子女的教育，还有它的医疗，使这个区域它的客户的构成，我觉得越来越全面化了，不像原来那么单一。

　　然后写字楼呢，以我们做的望京方恒国际中心为例，60%基本上还是制造和科技类，然后15%基本上是这种传媒、广告行业，服务业，另外20%左右都是其他的行业。然后随着798，因为这一年多，随着798在国际上的影响，它不光是咱们国内的保护、维护的产区，还有引起了国际化，等于是一个旅游景点。798周边有电影博物馆包括现在的酒仙桥北路上连通，吸引大量传媒行业，其中一万平米也是用于出租，专门定向这种影视，传媒业的业态的客户。我们做这一方面的招商，还有配有一千多平米演播厅，导演沙龙，导演工作室有一些知名导演入住。我觉得传媒业可能越来越从国贸往这边聚集。基本上客户的构成是这些。刚才提到中关村客户溢出，由于租金原因，交通原因，另外有一些大型企业，可能由于它需要研究办公室，或者承重方面有一些要求，或者员工住宿方面，都会使它迁出来。包括摩托摩拉，他过来里面的那种配套，像刚才提到的给员工做了更多的配套的一些空间的服务。像燕莎这个区域，望京对面客户群主要是燕莎、中关村、东二环，东三环过来的比较多。我觉得中关村燕莎是东西联动，国贸燕莎等于是南北联动。

　　【主持人】：刚才从企业选址，包括企业规划方面探讨，刚才您也说到企业上选址有一些承重，对于产品的一些要求。接下来我问问刘总，现在可以看到大望京区域在开发之初格局就比较清晰，非常多品牌开发商入住到里面，现在的市场可以说是写字楼争夺战，在短时间之内，供应上一下增加了，几大开发商中存在激烈的竞争。刘总，想问问您，保利进入大望京区域，在产品上最核心的优势在哪？

　　紧邻大望京公园 区域内新建写字楼主打绿色环保

　　保利国际广场：我们从营销上面我们保利国际广场提出一个概念，叫绿色建筑，项目东边34万平米大望京公园，然后在整个第二CBD中间还有一个十万平米的城市绿洲带，正好在我们项目左右两侧。根据圣地亚哥大学房地产研究绿色建筑的钱景和前景，做的一个报告，绿色建筑它能够使突出的空置率降低3.5%，租金能够直接提高13%，如果我们换算成钱，其实整层的话差不多1900多平米，按两千平米来算，一层一年的租金上升能够达到70多万，潜在的收益。然后另外一个在绿色的办公里面，绿色建筑办公里面，员工病假数少请2.88天，会有55%的生产力的提高，如果再把生产力换算成钱，其实每年每平米的潜在的收益是1335块钱。另外，保利国际广场的运用了高科技产品，比如变风量微空调系统，传统的建筑，如果是开空调的话，我在东边的话可能会很凉，西边因为有西晒原因，照顾不到，因为整个办公室恒温情况下，照顾不到西晒的因素。所以西边员工感觉特别热，我们感觉变风量微空调系统，在每个工位上方会有出风口，基本上不会存在这个问题。另外，我们建筑单位是SOM，刚才和卢总这边提了一下SOM，SOM在国际上做的建筑特别的多，包括迪拜塔，包括第二CBD，整个的规划就是SOM去做的。

　　【主持人】：刘总给我们介绍了，保利国际广场的地理位置好，紧邻大望京公园好，绿色人性化设计能够降低空置率低，提高租建设计团队请了SOM，在建筑品质上也是非常不错。王总，城盈中心不是在大望京非常核心的区域，在来广营这边，您说说这个项目的情况。

　　三年之间 大望京跃居商务新区冠军

　　【王柯】：如果把时间拉到三年前我们去看，三年前的时候保利拿了项目，远洋拿了项目，当时市场并不看好，三年之后，望京变成一个最热的地方，我们回过头想这三年发生什么事情。望京哪些东西变了，哪些东西没变。不变的有几个东西，如果放在一个大环境下看，不变的东西货币的增量还是不变的，还没变的是产业资金，产业吸收有效的资金。实际上这三年整个大的中国经济体，实际上各种各样的产业没有有效的吸收超量资金的，这几个月咱们说货币在空转。不变的东西会导致什么东西，当一旦在供求关系本来供不应求的供给这样一个格局下，突然冒出来一些东西，它就会迅速的被超量货币挤压出去。这个时候无论是保利也好，还是绿地也好，这几个项目，包括融科在内，这一两年市场表现实际上已经印证了这个观点，当它出现一个有效供应，品质不错，号召力，包括品质在基本格局上符合商务线路的，可以迅速吸纳来自于民间，或者自用客户，包括这些机构的热捧。但是这些东西是不变的。

　　变的是什么？你发现实际上如果还放在三年前，我们说潜在的商务区，第一牛的应该是CBD核心区，第二牛应该是丽泽，然后这几个备选还有通州、望京，实际如果放在三年前从我们视角去看望京顶多排第三。但是为什么它现在变成第一了？你看CBD核心区，如果把北京这个地图变成一个动画的话，你会发现改革开放之后外国人坐飞机来中国来，通过使馆做生意，把钱生长出来一个国贸CBD。然后通过一条权利管道，长安街这条线然后把钱存到了央行，又生长出来了金融街。但是三年前实际上发生了一件事，当国家资本越来越强势的时候，它又通过这条权利管道，用一个相对便宜的价格，直接就把CBD核心区收了。实际上CBD核心区事实上没生长成向市场供应，按理说是一个头牌，都是一些大型国有金融机构，超级企业，超级国有企业吃掉了，你会看到一个特征，CBD已经逐渐在国产化，已经逐渐被国家资本主义，国际资本主义，全球资本主义，民营资本主义同时发生，说官话、英文、中国话、地方方言都能赚钱，这是北京的特殊性，北京不同的经济在这儿可以获得生命和事情。但是看到这几年国有的力量在崩溃，但凡大号企业想做超额贷款，包括很多行政审批的问题。淘宝为什么要来北京，现在叫北方总部，不能说全国总部，明明在杭州做得挺好的，为什么在北京干这个事儿，因为交易被替代了，这个交易他必须要跟很强势的政府去来协作，形成一个更上一层楼。这个时候就会出现什么呢？国家资本主义是在东迁，顺着长安街往东走，反映在中心这儿，会看到一根杆，再加上一个CBD金融街，这个哑铃状态，是北京，应该是北京最高的，租金第一梯队，直接把外企往北边挤。实际上外资企业已经赚了一次红利，人民币升值，03、04年几乎那些买楼都是在03、04年货币在8.27的时候他们进来开始投资，到6点几负担不起，已经形成了一次资本暴利。这个时候把正常生产职能安排在店场分离，这是一个变的东西。

　　第二个变的东西是什么？你会发现本来排名第二的丽泽，实际上进度放缓了。按理说丽泽最具备刚才说的所有要素里面，它是最具备成为一个商务区的领头羊，但是它的开发进度因为有各种各样的主客观性原因它延迟了，从基本面判断本处于第三名这样一个板块，直接就推到一个冠军的位置上。放在三年时间看，其实有好多必然的力量，但是也有一些偶然因素，让望京这个板块，本来叫做第二梯队的靠前，但是突然就变成了超级，变成所谓一线明星了，我们回过头去看的话，这个格局伴随着央企的跟进，外企北迁，伴随着整个核心区写字楼它的职能替换，现在看东三环基本都是金融倒爷，各种外资金融倒爷，负非常高的租金在那边租办公室，因为国贸那边适合做交易，慢慢把职能替代。这几个力量共同促成了一件事情，包括咱们有发育不全的，像丽泽那些区域没有赶上这个时期，这个时期直接推着望京变成一个从无到有，然后从有到最好，快速的两步走。按理说它实际上从一个产业园升级成一个商务区，它需要有一个消化过程，然后再慢慢升级成首级商务区，或者相对来说比较好的商务区。刚才所有那些背景客观上说望京应该说在整个北京商务版图里面它是最幸运的，它直接一跃成为一线，这是我们对望京基本判断。如果再拉长时间，拉到五年时间，望京有没有租金不好说，有多少租金可能停留在三块钱左右。但是现在我们预期的感觉，第一CBD金融街这里所谓哑铃状态，会维持在全球排名前几位租金水平，应该哑铃状区域会保持长时间高位。会逼着这个租金，包括逼着企业向外迁徙。直接看望京核心区租金涨到六七块钱，但是因为北京的特殊性，因为供求关系依旧还是相对失衡的状态，所以说我们预期的话，望京在未来租金和售价还是进入一个上升通道，这个上升平面其实没有发生本质上的改变，除非是其他板块迅速反映，除非其他板块迅速的崛起和发育，这个就看后续的劲头。从我们观察角度来看，望京会变成全球资本主义最活跃的地方，当之无愧的活跃的地方，它顺着东三环这条线变得越来越一体化。金融街国家资本主义和丽泽，如果假以时日，他们会形成国家资本主义一体化，这个我们感觉比较明显的趋势。所以说我们对望京的看好，包括国字头这几家公司都进来了，SOHO中国打了第一战，让外企先垫了一个底，贡献了基础的租金和基础的客户，包括睡城这些基础的消费力。第一轮投资拉动是由SOHO中国带起来了，销售整个吸引了外国投资进来。第二轮投资拉动基本上正好是像保利，像绿地，包括远洋这一轮拉动，属于一次打群架过程，整个会把市场带起来。可预期的到今年年底，实际上水温已经比较高了，这个水温的高温状态，我觉得至少维持一年。望京这一块会成为商业地产在北京算是群体性投资状态，差不多是这样的情况。

　　【主持人】：以现在的时间节点来看，望京的发展速度很快，但是把这个时间推后三年到五年， CBD东扩区、通州、丽泽、金融街西扩区域的隐形供应给释放出来，大望京是不是也会面临着很大的挑战？刚才说了特别多望京一些优势，大望京的劣势，您觉得是什么？

       区域劣势：由住转商 缺乏整体功能规划

　　【卢志华】：望京现在的道路交通条件还有待完善，路况和路标都还有待建设。望京那儿还有一些问题，望京发展之所以这么快，它有不同阶梯的，它先吸引了跨国公司，不赚钱的。又有了甲级写字楼，整租整售的，另外还有一些散售的产品，这样形成了相对阶梯形态的市场。这样的话，既有它的好处，但是可能也是鱼龙混杂，这个地方各种功能产生，我们讲的房产土地使用的功能，划分得可能比较乱，土地使用性质比较矛盾，这可能是望京的一个劣势，需要将来慢慢的调整。

　　【周晓骏骅】：过去五年十年，很多大型企业都是在十年前开始，我感觉在招商这一方面，相对于其他配套的发展，整个路政环境，这种因素比较起来，只招商，先看到一些落地的企业，很多都在做自我配套。这一方面的配套，政府更多的吸引开始的企业落地进来，但是对他们其他的服务，还是有所欠缺。另外，道路很多跟住宅连在一起，刚开始是缺少地标，怎么看也没有标识性东西，但是开始有一些地标了，走多了，各方面也一些很高的建筑，有特色的建筑，都能够在这个区域里面有一些标识。我觉得在这一方面政府不能说没有规划，但是我个人认为从招商角度来讲，这个规划还是落后的。企业在不断往里进，但是他们的需求，他们的一些全面的需求没有得到政府更高的关注和重视和投入进来，更多的还是从企业身上，你有没有税收，然后能不能带来更多的效益。这一方面相对不是很完善，我个人感觉，包括绿化，现在我看近五年停车都会出现问题，最早这个区域停车是有优势的，整个容积率偏低，停车空间相对比较好。

　　在规划方面也好，配套也好，对于企业，大家主要看企业，其实反过来在成熟一点应该关注企业里的人，他在这儿不光是在这个楼里工作，还得在这个区域里生活，多关注一下他们的诉求。停车、餐饮，看有没有其他的休闲，包括绿地的景观，这些都是一个人的基本的诉求。所以在这些方面，坦率说目前看还相对滞后和招商引资力度来看。但是呢，好在现在看到了终于开出越来越地铁线，挺救命的一个事儿。早有这些地铁线，包括很多企业往里面聚集的速度就会更大，但是反过来这样的力度更大的话，其实对于配套和政府在这个区域的一些人文关怀的投入，在这一方面的差距的要求就会更大了。在这一方面还是有很多能做，但是现在还没有做的。大家看一个孤零零的大企业，相对比较孤立，在那儿没办法，只能自我配套，解决班车问题，解决就餐问题，好多都是自我配套，但是没有办法。

　　另外一点稍微有点尴尬的地方，我觉得第二CBD这个概念提出也还不错，但是一提望京都说好，比如CBD往外溢出，比如它的租金涨得太多了，没有什么有效供应，结果往外溢出。为什么往外溢出呢？大家都知道以同样的规模，你在这儿付出的成本和代价，和你真实的感受，可能远远不如再出去，对企业来说没有什么不好，交通已经变得慢慢好了，出去也可以。我原来在东三环，原来CBD，原来在使馆区，让几百人，几千人去那儿，我愿意去，但是我的心理诉求是什么，跟这儿得有明显的差距吧。望京比几年前选址在落地的时候，整体的软硬件环境要强很多，跟望京真真正正的产品价值带来了一个相对比较提高的力度，可能稍微缓慢了一点。到底一到望京，你总得比东三环，甚至比四环还要便宜，但是产品的投入和品质，很多品质相对大家没有什么太多明显的，最早还是说在硬件设施方面的一些体现，比如在空调设施方面，比如在停车方面，比如在电梯设施方面，包括空气净化方面，很多项目，其实是可以做到这一点的。单个把一个企业放在东三环，还是放在望京，其实整个造价成本也好，整个的舒适也好，对人的关注和尊重也好，其实相差不是很大，但是企业溢出往外走，肯定我想便宜，明显的便宜，事实上明显得那么多吗？谈判过程中就会出现相对比较大的落差。现在看到一些优质企业，可能出价的时候已经往十块钱走了，如果卖价的有四万、五万都出现过，反过来如果这些优质企业和传统商圈里面一些产品来说，这样做对比来说，可能差距在逐步的缩小。反过来这种差距本身的缩小，我认为在整体望京形象方面应该跟上，这种宣传力度跟上。不能说我是CBD后花园，不能说我是溢出，不能说那边是核心，我这边就是后台了。等等这种说法，在混乱人们的思想，那我到哪肯定就得便宜，停车也得便宜，租金也便宜，售价也便宜，各个方面可能都比较好。但是实际上那种差距在缩小，这样会给很多产品的供应方来说，造成了一个谈判上很大的难度，甚至现在还在说能不能三块钱，能不能四块钱，什么产品啊？还三块钱，四块钱？这实际上也不可能了。在谈判中经常遇到这种尴尬。反过来望京目前有些地方，有点像木桶有的地方很好，但是有的地方很短，在这种情况下给真正的供需双方带来的谈判中的矛盾，相对比较尖锐。

　　【卢志华】：我刚才想望京有一个致命的问题，望京的城市规划，它本身是一个住宅的区域。咱们城市规划近两年比较重视，以前重视得不是太强，原来CBD原来没有CBD，原来就是国贸和嘉里，中国大饭店连起来，市场形成了一个比较集中的地方，它现在了一个CBD。然后政府在投资整个CBD的规划，才形成了一种规划。燕莎这个地区也是最早使馆，酒店，还有包括远洋，变成周围出来新的写字楼。望京原来就是一个住宅区，后来有些地规划进一些商业进去，是后加的，不是一个整个区就是规划好的商业区，然后跟原先合理搭配的，所以有一些弊病。

　　【主持人】：刚才两位说了望京现存的问题和未来的挑战，具体到市场表现，大望京区域和CBD这些地方还有一点不太一样，区域中的办公产品主要以销售的方式进入到市场，当以后从销售市场转入到租赁市场，未来的租金会有什么样的发展走势呢？

       新增供应集中 未来租金难敌CBD

　　【赵丹】：大望京没有崛起之前，方恒国际中心、福马大厦等，租金在十元上下。现在很多知名开发商来运作，写字楼品质有了很大提升，成本也随之上升，绿地中心将近六万一平米，融科收官可能在5.8万左右，现在再卖方恒二期也在5.5万左右，包括王总操作的诚盈价格也不低。这样要求租金回报，最起码租到十块钱，才能够他回报率，能够支撑。这样的话，基本上接近于刚才周总说的国贸这边的甲级写字楼。

　　整个大望京，未来的放量非常大，我觉得它的租金很难达到CBD这个水平。还有一个特殊性的，望京区域酒仙桥，有很多工业立项，原来三块钱，但是现在基本租在五块多钱，也会吸纳一些客群。园区式办公有它的优势，层高比较高，承重比较大，低密度，生态，比较舒适，像ABB，雀巢也在里面办公。可能也会吸纳一些客群过来。另外，顺义区域内的正在开发的甲级写字楼，南边南苑机场的兴建，总部基地地铁的开通，对望京的租金，肯定会有一些冲击，但是是一个时期的，等于集中供给，并不代表会有什么危机。

　　望京集中供给是一个不争的现象，但是因为大望京刚才也说了政府规划控制得比较好，这种散售的比较少，基本说整层，自用客户，这也是望京一个特点，自用购买特别多。当时方恒A座卖出去70%、80%大部分都是自用，包括二期定位也是自用为主，可能上下游企业，包括它的扩租像投资客户自行出租行为少了，这样对未来的租金影响会小一些。

　　【主持人】：由于时间的关系，今天我们的话题进行到这里就要告一段落了，我们今天的主题是商务新区变迁启示录，我们梳理大望京的发展轨迹，说了区域的优略势、产品、市场等方方面面的情况，除了关注大望京本身以外，也希望这个区域的经验能给其他的新兴区域一些启发和建议。再次感谢大家的参与和分享 ，谢谢！