近几年，随着针对住宅的调控不断升级，限购限贷限价等行政干预手段，显著的抑制了投资投机性购房需求。然而，民众投资房地产的需求依然存在，只不过越来越多地转向了非住宅领域，即泛义的商业地产：商铺、办公楼、酒店式公寓等。那么，该如何投资这些比住宅更复杂的房产？

　　近几年，与住宅市场相比，商业地产市场的运行轨迹总体相似，但也存在差异之处。2010年，针对住宅市场调控政策出台并不断升级，全国住宅销售同比增幅由2009年的约45%，大幅回落至2010年的8%，而办公楼增幅仅略有回落，仍保持22%的高增长，商业用房增幅不降反增至31%。说明商业地产市场，对于房地产调控不那么敏感。2011年，三个细分市场成交增幅皆有所回落，2012年住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。

　　从地价变化来看，根据中国土地勘测规划院统计，2011年之前，住宅用地价格指数涨幅，多数年份高于商服用地。比如2009年四季度，宅地价格指数同比上涨4.7%，而商服用地只有3.1%。但从2011年第一季度开始，宅地价格涨幅持续低于商服用地。2011年以来，开发商购买商业服务地块，开发非住宅的热情高于住宅。当然，2012年下半以来，一线城市的宅地市场经历了一个复苏、回暖和火爆的过程。但广大中小城市却波澜不惊，主要是这些地区住宅存货量偏大，仍处于去库存阶段。

　　近两三年，一线城市的写字楼市场，是所有商业地产细分市场中表现最抢眼的。不妨看下租金变化。2005年以来，一线城市甲级办公楼的租金，经历三个阶段的变化。2008年四季度之前，租金价格持续上涨，其中上海上涨幅度最显著，广州基本维持盘整。2008年9月，以华尔街“百年老店”、五大投行之一的雷曼兄弟的破产为标志，美国次贷危机升级为全球金融危机，中国经济也加速下滑，从而导致高端办公楼购买和租赁需求的大幅萎缩，一线城市的租金快速下滑，直至2010年上半年才企稳并开始复苏。至2012年四季度，四市租金水平皆创历史新高，其中北京的增幅最大。事实上，北京办公楼市也是最为火爆的。

　　与租金同步变化的，是写字楼的空置率。根据高纬环球的数据， 2013年上半年，中国20大写字楼市场甲级写字楼平均空置率为11%。青岛、重庆、成都等的部分二线城市由于新增供应陆续进入市场且短期内无法被消化，空置率均超过30%。而北京、上海等一线城市持续高租金及低空置的市场。以北京为例，2009年曾经一度高达30%的空置率，今年上半年也回落至只有6%。就一线城市而言，写字楼的空置率低于10%以，说明市场形势较好，超过20%则市场形势较差。另外，一线城市购物中心平均空置率接近10%，二线城市中，重庆、沈阳、青岛及厦门几城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率高达15-20%。

　　除了写字楼，其他类型的房产租金回报率是多少？对于广大投资来说，这是一个非常重要的因素。因为，在2011年之前的所谓“黄金十年”，投资房产看重的是房价上涨，而不必关心租金水平。但当前已步入所谓的“白银十年”，房价增速放慢，楼市向价值回归，而价值的源点是使用价值，租金是房产使用价值的表现。因此，租金回报率高的房产，才是最有投资价值的房产。（杨红旭）