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给以房养老10条建议 给“老有所依“更多选择

  出场专家

  孟晓苏(中国房地产开发集团理事长、“以房养老”方案最早提出者)

  曹远征(中国银行首席经济学家)

  王胜春(银行业界专家)

  陈秉正(清华大学中国保险与风险管理研究中心主任)

  住房反向

  抵押养老保险:

  即以房养老,将房屋产权抵押给金融机构,从金融机构领取“养老金”,同时将继续获得房屋的居住权一直延续到借款人去世。借款人去世后,金融机构获得房屋的产权。

  以房助老

  不要求老人拥有独立产权房屋,也不需抵让房屋产权,可以通过置换住房(或闲置房屋)的使用权,获得基本养老金之外的更多养老资金,或置换到养老院、老年公寓等。政府需出台扶助政策,鼓励更多社会组织、金融机构参与其中。

  建议1

  在房价预期稳定的城市做试点

  孟晓苏认为,为确保住房反向按揭养老保险顺利开展,首先要让涉及各方有参与积极性。为了降低保险公司对房价下跌风险判断的预期,在试点地域的选择上,可把2003年保监发124号文件所选择的北京、上海、广州等城市列入,还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市。

  同样,以房养老也是一项个人选择养老的方式,不存在强制性,为打消子女反对,给老人在选择上造成的困惑,可借鉴台湾地区保险业从无子女家庭开始进行反向抵押养老的经验,首先从无子女家庭和“失独家庭”起步,然后再根据需要扩大到有愿望的其他老人家庭。

  建议2

  70年产权续期还需法律解释

  “以房养老”此前多年未推进,关键一点就是物权法还未落地,直到2007年物权法的出台,规定住宅用地70年后自动续期。但从现有的法律来看,土地使用权70年期满后如何处置,仍是一个悬而未决的问题。一方面,《物权法》关于“土地使用权期间届满自动续期”的规定,只适用于住宅建设用地,而对商用地在使用权届满后如何处理仍是未知数。另一方面,《物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期,但这种“自动续期”是无偿续期还是有偿续期?如果是有偿续期,按什么样的标准来收?如果标准过高,产权人和保险公司是无法接受的。

  由此,“以房养老”的房产前提,除了是自住的,还明确必须是住宅立项的。孟晓苏指出,作为长期投资,保险公司非常看中这一点。而关于70年产权自动续期问题,还没法律上的明确解释,这一点需要落实,给房产涉及各方吃颗定心丸。

  建议3

  给予福利房以抵押权

  孟晓苏指出,最近10年中国社会变化很大。在2亿老年人中,多数65岁以上的老人没赶上高工资,也错过了上商业保险机会。仅凭社保和低保,不足以满足老人期望的生活方式。唯一有了一套房改房,但这类房子还没有出售和抵押权利,因此也不能变为以房养老的抵押房,但这类人群同样也有以房养老的需求。

  在孟晓苏看来,设置养老多重保障,还能从源头上解决腐败问题。近年来,在干部贪污、受贿等案件中,很多是被称为“五十九岁现象”的例子,也就是人到接近退休时,为了维持自己今后生活水平不下降,采取了不正当措施。而如果通过寿险服务解决了这部分人的担忧,也能避免腐败问题。同时,孟晓苏还提出,应该由中国保监会、民政部并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计,处理好抵押房屋的权属关系。

  建议4

  以房养老需要完善估值体系

  虽然两年前北京、上海等地的一些银行已经开始尝试“以房养老”业务,但在北京,这一业务连一单也没有做成,最后无疾而终。

  银行业界专家王胜春认为,之所以出现这样的情况,除了消费者观念上的因素外,还因为银行没有一套完整的估值体系,让银行的风险和收益相匹配。“如果银行给的条件还不如消费者把房子卖了收益多,那这样的价格对消费者而言意义不大。”

  此外,对于房屋的估值问题,银行业内人士一直认为,做“倒按揭”的前提之一便是房价应稳定。曹远征表示,如果房屋价格一直升值,那么“将房产给儿子”的想法将会依旧盛行。从国外成熟经验来看,倒按揭也应是在房价相对稳定的前提之下开展。

  建议5

  开征遗产税有助于推动以房养老

  近两年,部分银行已开展“住房反向抵押”的业务,但规定必须是抵押人至少有两套住房,且所抵押的房产最多抵押期限不超过10年。

  孟晓苏指出,反向抵押贷款是从欧洲和美国学的。美国在1980年代出现了一批住房富人、货币穷人,因此从上世纪90年代中期,就出现了很多美国老人用大房换小房,到如今更多选择反向抵押贷款来养老。美国这种方式盛行的前提,就是有高额的遗产税。

  孟晓苏认为,开征遗产税可以推动以房养老的发展。如果一套房屋在老人生前已分期被套现、或是产权已经过户给保险公司,住房反向按揭养老保险就属于依法避税。同时,老人在生前就把自住房产提前逐步变现,不仅能提高自己生活水平,还能随时补贴到子女身上。孟晓苏还提出,鉴于中国房价上涨的趋势,建议遗产税的起征点设为1000万元起。

  养老的四种解决方案

  案例

  上海七旬老人杨招娣在丈夫死后被子女离弃。她除有低保,还有套小居房改房。老人该如何养老?若租房养老,月租1500元加低保够住养老院;若反向抵押可每月获得1.5万元生活费并终生住房,如果再将房子出租则可再得1500元,但房子不能传子女。老人该如何选择?

  方案一:靠低保每月1500元自住养老,房子留着死后传给子女。

  方案二:把房租出去,低保加1500元租金够住民政养老院,生活水平不高但有保障,房子死后可传子女。

  方案三:卖房养老。房产连年升值,目前老人的房改房约值200万元。卖房钱存银行拿利息,搬入高端养老院。但房产升值今后跟她无关。

  置换房产:

  以老人原有物业进行置换,进入养老公寓。如果一次性交付“租金”,便可长期居住直至离世。也可以选择每月缴付租金。如果需要终止租约,租户还可以按租住年期,取回部分租住费。

  方案四:进行反向抵押养老保险。将房产抵押养老,可每月获得1.5万元,可终生拿钱并可继续居家,若出租房还能多得一份租金。且能继续分享房产升值。如果未来其房产增值到400万元,则每月可得3万元。

  参保后老人过早离世不就吃亏大了吗?其实这种产品规定:老人随时有房产赎回权;去世后其近亲属也有优先购买权;房屋拍卖价格高出部分可付给家属或按老人遗愿处置。

  建议

  6

  鼓励保险公司投资养老服务产业

  “除了以房养老外,政府应鼓励所有形式、所有层次的养老服务,包括社区养老、居家养老、养老院养老等,对中低收入群体的支持力度要更大一些。”陈秉正表示,在养老支持政策上,需要政府在多方面给予支持。例如,在土地方面,政府应该专门规划一些地方用来做养老设施;在人才领域,也应该设置一些从业资格认证、行业协会等措施;而在市场方面,鼓励保险公司投资养老服务型不动产项目。

  北京某寿险公司高层管理人员告诉记者,“以房养老”虽然看起来其核心是一个金融业务,但实际上最困难的还是服务。目前市场上大多数老人最需要的并不是钱,需要的是专业的服务人员,在这一点上,目前金融机构能够提供的专业养老服务人员非常匮乏,如果这一短板能够补上,“以房养老”的吸引力将大大提高。

  建议

  7

  将资产证券化配套放开

  “以房养老”对于银行而言是个长期业务,短则十年,长可达二三十年。王胜春认为,随着未来以房养老业务量的增大,银行流动性或面临考验。因此在推进“以房养老”的同时,应配套地将资产证券化逐渐开放,让更多的银行及金融机构能够有资产证券化的资格,从而盘活流动性。

  业内人士也普遍认为,“以房养老”需要真正发达的资产证券化市场,以便于市场上各机构能够自由进行资产的买卖,这样的市场制度条件下,才会有足够多的机构愿意来承担和分散资金占用、资产贬值的风险。

  建议

  8

  放宽以房养老准入门槛

  “住房反抵押贷款既属于贷款业务,又包含了养老年金的功能,即兼具传统意义上的银行产品功能和保险产品功能,因此,无论是银行还是保险公司,能否单独经营此类贷款业务?这个问题还需要有关监管部门在市场准入方面做出规定。”清华大学中国保险与风险管理研究中心主任陈秉正表示,开展“以房养老”试点,需要在准入门槛上予以放开,以进一步培育和促进市场主体的增长和发展。

  除了在金融领域的市场放开之外,某大型保险公司寿险部负责人表示,当“以房养老”执行若干年之后,金融机构势必会面对如何处置大量留存房地产的问题,而在以前,金融机构大多是以不良资产的方式去处理,因此需要监管部门在资产处置上对金融机构放开更多渠道。

  建议

  9

  金融机构应加强风险管控设计

  按照国外已经运作成熟的“以房养老”经验,一般而言,“以房养老”主要面临着三类风险,而这三类风险几乎是“以房养老”不可避开的。

  一是房地产价格波动风险。房产价值的波动是金融机构和房主最为关心的一类风险,前者担心房价下跌,后者担心房价升值。尤其是在泡沫化比较严重的阶段,以不动产现在价值进行评估,存在较大风险。

  二是利率风险。毕竟房产反向抵押是一种贷款产品,自身就存在利率风险,特别是反向抵押,这样的贷款期限越长,金融机构所面临的利率风险就越高。

  三是长寿风险。虽然大多数情况下,保险公司等金融机构都可以通过大数法则进行精算,对客户的平均寿命进行预测,但不排除医学的突飞猛进,造成人们平均寿命的快速延长,这可能会造成金融机构要向借款人支付高于事前预计年金的风险。

  面对上述三大风险,陈秉正认为,在试点推行之前,参与以房养老试点的金融机构要做好应对这些风险的管控机制,加强对产品的设计,尤其是对风险管控的设计。

  建议

  10

  给予金融机构减免税的鼓励

  陈秉正建议,给予参与以房养老的金融机构适当的税收优惠,如营业税、所得税的减免等。

  事实上,给养老产业提供税收优惠的政策目前已经执行,只是大多数还集中在行政收费层面。《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出,对非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费,对营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费。但在市场较为关注的税收层面,至今尚未实质性的优惠政策。

  除此之外,陈秉正还认为,如果老年人选择“以房养老”,未来,对其免征房产税等税种值得深入研究。他建议,如果是老人的唯一住房参与反向抵押,那么国家就应该对其免征房产税,而如果是拥有几套房,则应该区别对待,以防止其通过“以房养老”避税。