【论坛背景】今年3月，北京“新城南计划”规划在2013年至2015年的232个重大项目中，投资3960亿。而新南城计划的战略性进展，使房山成为京城CSD核心发展区的重中之重。

　　围绕“CSD”打造的文化、旅游、生态、制造等多个项目，也势必会带动房山五大热门组团：窦店、闫村、城关、良乡和长阳迅猛崛起。

　　自北京新南城计划实施以来，丰台、大兴、亦庄等区域房价一路走高，更多刚需购房者开始关注房山新城的动向。目前，房山长阳和良乡两个区域的新房均价已紧追2万大关，但窦店、闫村、城关三个模块的房价仍处于低谷，潜力有待开发。

　　随着房山新城京石二通道高速工程建设进入施工高峰，规划中的另一条地铁燕房线即将开工等多方利好消息的到来，使得还处于价格“洼地”的窦店、闫村、城关板块吸引了众多购房者关注。与此同时，品牌房企扎堆进入，更为该区域的发展插上腾飞的翅膀。

　　房山新城的发展现状如何？窦店、闫村、城关板块存有多少潜力？名企扎堆进驻该区域出于哪些思考？跑赢市场需要具备哪些条件？

　　鉴于此，搜狐焦点诚邀进驻窦店、闫村、城关区域的多位名企操盘手做客直播间，共探房山新城的发展前景，揭秘多家品牌房企产品特性，为购房置业提供指导。

　　【以下是论坛实录】

　　【王胜伟】：各位搜狐焦点网友大家上午好，欢迎收看本期《焦点关注》栏目，我是主持人王胜伟，今天焦点关注把目标放在北京西南方向的房山区域，在我们正式论坛开始之前，我先为大家介绍到场的嘉宾：

　　天恒乐活城D5总经理 周兴

　　中国铁建原香漫谷副总经理 刘春桃

　　中冶蓝城销售部经理 刘伟

　　水墨林溪销售总监 张龙飞

　　北京城建琨廷营销总监 王岸卿

　　铂铭郡销售总监 李婷婷

　　房山区域发展现状及趋势

　　【王胜伟】：我们知道近几年来房山新城的发展可以说发生了翻天覆地，从无到有的变化。特别是去年9号线地铁全线打通以及新南城计划实施之后，购房者对房山区域的发展更加关注。房山长阳这块起步稍微早一点，现在来看，比窦店、闫村、城关这些板块的配套可能会齐全一些。但是很多购房者也发现现在我们的窦店，闫村，包括我们城南这一块不断的成熟，不断的发展。在座的各位作为房山区域的知名房企操盘手，一直在见证、关注着房山的变化。接下来有请几位分析一下您印象中房山区域发展的情况？在政策交通利好的同时，给房企带来哪些机遇或者挑战？

　　【刘春桃】：各位上午好，我把自己对房山的理解跟大家分享一下，房山我记得我是07年我们企业是进到房山，当时到长阳第一个项目。当时拿房山地的时候，很多人包括我自己不是特别理解。因为大家印象中房山特别远，而且比较偏。在远郊区里面算是比较远，发展比较滞后，我们去了之后发现房山离我们城区那么近，后来通过长阳做项目，发现房山是一个价值洼地，当时对长阳判断是价值洼地。我们去来到城关区域，还是价值洼地，现在判断还是正确的。

　　房山有几个特色，第一个是北京西南区交流枢纽、京石、京石二高速，这些穿过首都西南门户的这些大的交通要线，107、108国道都是房山全程穿过的。第二个在咱们目前的交通改善情况之下，比如地铁房山线，包括京良路改造升级，这些都是加大了北京在西南门户的门户地位。

　　第二个房山的产业配套，现在规划得比较好，北京离周边高端制造业产业新区，现代的农业观光区，还有CSD这个概念，CSD这个概念确实帮你整个规划、宣传比较到位，而且落实比较到位。包括产业配套方面，房山引进综合工业园，引进了航天科工集团，我们了解航天科工集团大概三个院进入，整体搬迁到房山。整个房山头几年像原来最早规划远郊区新兴的区域，可能都有居住，我觉得房山在产业配套方面，确实做得比较好，可能我们就不用担心房山会成为一个睡城。

　　第三个房山旅游文化资源，从红色的没有共产党没有新中国诞生地，小长假去一趟房山，知道房山旅游有多么火，世界唯一一个在首都具备地质公园的城市，这是全球唯一的。旅游资源非常丰富的，因为大家生活条件都好了，大家休闲需求比较大，我觉得这些景区拉动了旅游文化的兴起，从房山总是搭载这么一个理解吧，加上这几年房地产市场的发展，所以我觉得房山这些优点，这些优势会慢慢的被咱们所有的民众所认可，我觉得以后房山的发展会越来越好，我自己一个肤浅的认识。

　　【王胜伟】：谢谢刘总。那么周总，您怎么理解房山的发展变化？

　　【周兴】：我非常赞同刚才刘总的发言，我们进入房山比较早，我们06年进入房山，房山两宜，宜居宜业，一个区域的发展，北京这二三十年的发展，特别是近郊也好，远郊也好，过去的历史是先有居住，然后出现睡城，然后得到缓解，包括看到天通苑，包括望京几乎这种模式。但是房山坦率来讲在北京近郊区来说不发达，通州也好，昌平也好，大兴也好，房山也好，县区先不发达。但是房山具有明显的后发优势，典型的规划先行，宜居宜业在哪？首先基础设施我认为吸取了城市的经验也好、教训也好，房山从08年开始基础设施进步速度是急剧上升，非常快。无论是道路的高速，京良路，包括京石二高速，包括轨道相关建设，这个速度是极快的。这是从基础设施这个角度去谈，应该说避免了出现睡城的一个现象，包括环境的建设，其实房山本身的自然环境，包括刘总提到旅游资源，包括河流这一方面资源是很丰富的，本身是宜居的条件。

　　我认为别的区县至少从规划先行这个角度很少做到的，与房山按照区委区政府规划已经在实施，已经六大产业。包括刘总提到包括高端旅游业，包括精细化工的投资。大家提到化工传统意义上是高污染的。包括新材料产业基地，有大量的产业支撑的，有产业就有就业等等作为支撑的，是有支撑的。它的整个构造我认为充分利用了这个后发优势，形成了一个宜居宜业这样一个区域，无论是现在的规划都在积极的推进，我的感觉房山无论是现在，还是未来都是非常可期的。

　　【王胜伟】：我知道中冶蓝城是首次进入房山，近几年开发的项目博得很多购房者亲睐，请刘总谈下您对房山的印象？或者再结合您的项目谈一谈对房山发展的预期。

　　【刘伟】：对于房山我们通常大家都说一句号很俗的话，世界上只有一个北京，中国只有一个北京，我们看全国各种资源集中在北京，北京人口越来越多，虽然大家都在诟病北京是摊大饼发展，只能是这样的，在这种前提下，环线看过来，整个北京价值洼地实际上只有房山，我们往北看现在已经到昌平了，那个时间距离，包括了空间距离都是很远的，通县已经发展得很成熟。往南整个情况价位已经很高了，现在只有房山是一个价值洼地。这是第一点。

　　第二点从房山本身资源条件上来讲，自然资源刚才两位老总已经说得很清楚了，包括国家规划的资源也很熟，更多的一点，我们说对于房山这边发展来讲，最关键的还是刚才反复提到的交通，房山这边，大家能够见到的第一京港澳高速，京良线，京石二高速，大家要想富先修路。我们要想很好的生活，一定要有便捷交通，房山区域到市区无论开车也好，轨道交通也好，公共交通也好，整个时间基本可以控制在一个小时左右。让大家在城区生活工作的人都清楚，能够有一个小时左右的交通空间，这个已经非常不得了，大家上下班。整个房山我为什么一直强调价值洼地，这个地方原始的发展还是相对于其他区域比较落后的，现在各大房企，包括央企也好，民企大家进来以后，各种新的产品，各种居住新的模式，对于整个区域的发展有了非常好的促进作用，给到大家一个更好的、更全面的发展，这是我对房山的这一方面的想法。

　　【王胜伟】：谢谢刘总，我知道水墨林溪是很早在房山开发的项目，请张总聊一聊对房山的印象，还有近两年的变化？

　　【张龙飞】：根据几位老总已经把房山的特色和优势阐述得比较详尽了，我想做一点补充，房山这个区域从一山一河一世界这个角度来理解，永定河是北京母亲河，有山有水的地方环境非常好。我们跟我们客户也在沟通，我一直在想房山板块前面讲的优势之外，更多的是环境非常好。我经常做一个比较，在房山跟市区，温度同样的条件低两三度，空气的湿润度比市区要好。他们说的宏观，我具体微观做一个补充，真的宜居宜业。像我们环庭二院的客户已经退休了，或者中关村的精英他们也选择这个板块，这个板块随着房山城铁的开通，我也做了一个测试，从我们项目到咱们中关村，海淀黄庄大概需要47分钟，如果全部高速换城铁比较近，基本上实现一小时生活圈和工作圈。我一直在强调咱们稀缺，房山的板块确实目前来说是非常稀缺的价值洼地，这是我对房山的比较肤浅的一些认识。

　　【王胜伟】：接下来我想请王岸卿王总，从微观的角度谈谈您对对房山的交通，政策的利好等方面的看法。例如说您应该非常了解的窦店板块。以前很多网友知道房山的长阳板块比较熟悉，现在窦店、闫村和城关这几个区域也逐渐被认可，但是还是有一部分搜狐网友对那边的交通情况还不是很了解，特别是乘坐地铁，是不是地铁延长线这一块可以到窦店？

　　【王岸卿】：刚刚几位已经说了很多方面，我觉得有几个方面跟我是有相同看法的：一个是，我同意房山是价值洼地；第二个是景区资源。

　　我觉得大家没有注意到一个问题，房山面积比较大，但是房山实际上平原非常少，但是它所承载的就业的人口并不少，所以到未来的时候，大家要考虑自己的居住问题的时候，房山的价值就会凸显了。另外现在土地市场反映出来房山未来的地也比较多，这个未来等于是整个的将来居住的人口多了之后，会带动整个区域的发展。从微观讲我们项目有一个小一点的故事，有一对老的夫妇到我们那儿买房，钱不够，会要求延期付款，跟我讲为什么，原因是因为这个老太太得绝症了，什么都没看上，看上这个项目。我说这个项目哪好，他说哪都挺好，挺认可。现在很多房地产企业都在自己吹捧说我要达到某种梦怎么样的，实际上大家需求是不一样的，我们虽然位置偏远一些，但是整个的未来的规划还是能够依靠房山的发展去做的，我们只需要把产品做得比较特殊。

　　另外一个现在最重要在窦店在房山比较核心的就是产业园区，丰台区和中关村牵手，做了数据化量性分析，中关村产业园区和丰台区牵手，丰台区三分之一GDP向房山区转移了，带来不仅仅是就业，或者一个政府经济的提升，还有其他的。另外一个也特意做了，我们没有轨道交通，我们最好的通市区交通835，直接到六里桥，特别派人坐835看每一班一共多少人上，还有一辆车直接到长阳，以前835通到窦店车没有长阳多，坐车的人没有长阳多。现在已经完全不一样了，当然跟窦店房地产企业比较多，我们可能带动一部分就业，相对而言这种区域的发展其实未来的整个的利好也是有探讨的。

　　【王胜伟】：最后请李总谈谈对区域的发展这块儿有什么补充的？

　　【李婷婷】：对于前面几位来讲我们属于后进入房山，他们概括得非常好，不管政策上、旅游上分析得很透彻，我谈谈窦店吧，窦店就是高端产业基地，在这个来讲的话，我觉得在未来的规划来讲，包括刚才提到刘伟书记讲过，在窦店能叫它应该属于中关村吧，属于中关村，就属于一个高端的信息的产业园，这个不管是在以后窦店的区域发展，还有现在来讲都是一个非常好的规划。对于大兴、通州来讲，在我们房山它的人口密度相对来讲较小的，对于我们项目上整个房山容积率1.6，属于房山最低的，良乡最低也是1.8左右，我们房子是四层电梯洋房设计，在整个房山也是罕有的，对我们产品有信心。希望对客户上交一个很好的答卷，希望带动整个窦店市场。

　　闫村、窦店、城关新盘优势谈

　　【王胜伟】：刚刚各位老总谈了房山这几年的变化，不管是依靠产业、交通、政策，各方面都促使了房山的楼市这几年的一些快速的成长和发展。最近，我们统计了一下房山的数据，发现是刚性需求购房者为主，但是现在也有一批改善性，类别墅性质的产品。请各位结合自己的项目优势，跟我们网友介绍一下自己的项目。

　　【刘春桃】：我们中国铁建在房山城关老县城，12年前从城关搬到良乡，原来房山县城是在城关，我们这个项目就在城关。城关这个项目大概总的建筑面积有40万平米，其中住宅34万平米，这个项目离目前的京石高速闫村出口大概八公里，距离规划建设中京石二高速大建路出口和大石河出口大概三公里左右，离我们规划的燕房轻轨线大概一公里多一点，大概这么一个区域位置。

　　我们这个项目是主要以刚性需求为主，85的两居和90平米的小三居为主，基本上可以说纯刚需的房。有一些项目目前在整个区域里面应该算体量比较大的，然后配套比较全，我们有医疗，有幼儿园，有商业，还有商场，也有临街的商铺。整个的配套在周边我觉得项目还算比较理想，基本上在足不出户的话，都可以在满足日常的需求。周边的配套来说因为是一个房山的老县城，距离咱们北京大型的燕化国企也很近，和城关，和房山老县城的燕化可以共享的，演化体育场，距离我们五分钟车程，我们工作生活在那边，感觉那么配套还是比较方便的。我的感觉是一个南方地级市那种感觉。这个项目主要还是面对刚需为主，基本上从基于目前的交通合理规划来说，其实我现在是住在石景山，我每天去上班。出了我家门到项目，从我们家下楼到上我的办公室35分钟。我觉得在以后的公共交通更方便一点，这个项目拉近城区的距离。当时我记得特别清楚天恒有一个广告语，向前五分钟，再走五分钟少花五十万。所以现在这五十万已经不止了，大概我这个项目就给大家稍微介绍一下，还是多了解自己现场感受。

　　【王胜伟】：二期是不是快要开盘了？

　　【刘春桃】：对，8月份。

　　【王胜伟】：希望网友关注这个项目的话，可以到项目现场看一下。接下来请周总谈谈天恒乐活城的产品？

　　【周兴】：一个地块06年，一个地块08年拿的，当时两个地块一墙之隔，我们操作的一共是40万平米的，天恒乐活城在京石高速延伸出口1.5公里左右处，也是依托房山县的燕房线有一站，离我们项目100米到150米这样的距离。交通是非常便利的，我们项目特点我们充分利用了项目的容积率比较低，我们容积率是1.5，我们做的是一个复合类产品，有类别墅产品，有叠拼，也有电梯洋房，现在正在售的产品，所有的除了叠拼以外，其他的无论是四层电梯洋房，还是六层还是九层，全部是一梯两户电梯洋房。由于是综合性社区，从我们项目定位来讲，可能就高不就低，肯定整个小区的品质以别墅的品质来打造整个小区，这是第一个。

　　第二个延伸了房地产的发展，非常稳健的由于地方政府主导的，地方政府主要领导因为比较熟了，多次沟通，他们的想法就是从闫村总的供给来看，特别是中心区，是一个镇，中心区总体规划二百多万平米，它的想法就是我要做精品，整个闫村目前两个楼盘，一个楼盘是绿城百合，是60万平米，开发得非常早，03年开始，另外一个40万平米，今后可预期的量，不足一百万左右的水平，它的想法就是要出精品。基本上从规划开始，到开发商引进，到每个建设的规划，速度和质量把控来讲，应该说非常领先。这一块保证整个区域的品质是比较高等的品质，另外由于闫村从03年开始，我们从06年开始开发，整个区域配套相对完善，延伸中心区，两个幼儿园，两个小学，还有两个不同的中学。包括超市，基本以小区为单位200米左右，这种基本生活圈都是很好的保证的。包括如果去长阳，包括去CSD，基本上我自己开车路过，基本上五六分钟的时间就能到CSD，因为我自己住在西边，每天上下班比刘总时间长一点，每天45分钟，从西直门开到我的项目。还有我们客群的变化，08年的时候我们本地的客户占到70%左右，2010年60%以上客户其实都是城区的。这个变化由于多种原因造成的，其中很重要的一个原因，属于可到达的便捷性，还有小区周边环境的宜居的程度和工作的结合的程度越来越高。

　　【王胜伟】：谢谢周总对产品的宜居方面，包括项目本身的特色的分享。接下来有请刘伟刘总，请您介绍一下自己项目的一些特色，或者介绍一些打动您目标客群的方法。

　　【刘伟】：中冶蓝城在城关，刚才刘总已经把城关各种特点说得很清楚了，顺便说一下项目自身，南城本身规模不大，也是中冶蓝城进北京之后第一个项目。

　　中冶蓝城是中冶集团下面专门做设计，设计院的公司，我们公司对产品设计比较有特色。整个中冶蓝城项目产品系是整个中冶在全国比较有特点的产品系，主要针对刚需人群，不会在特别市中区的地方，但是一定交通非常便捷的地方。

　　第二点整个产品对于产品设计的空间的把握上会比较细致，大家都知道刚需人群可能相对来讲，面积不会有太多，但是对空间要求一点不少，对正常卧室、卫生间毫无疑问的，还有厨房。

　　另外产品细节，大家一进来鞋放在哪里，钥匙放在哪里，手包放在哪里，这些细节都会考虑到，在你做设计的时候，都会把空间预留，自己装修，包括买家具的时候一定会有这样的安排，不会突然房子装修完突然发现各种功能没法实现，只是一个住的功能而已，不会。我们虽然是一个纯刚需的产品，包括现在是80多平米的小两居，到90多平米的小三居，所有产品都是一梯两户，不做一梯多户的产品，80多平米两居、90平米也好，都是一梯两户。大家都习惯于南北通透的产品。

　　【刘伟】：可以提高居住的舒适度，还有各种阳台空间，还有各种园林设计不多细说了。另外一个比较特殊的产品设计点，在我们产品里面，包括一期已经销售过的，马上推出的三期都会有这种百变户型，会把空间改变的可能性预留出来。其实很多客户在买房的时候，他的预算可能并不是很多，但是低预算，比如我买了一个两居之后，回家只能当两居用，但是我们把这个可能性放大了，他买到这个房子之后自己可以改成三居，而且这个三居非常好用，各种空间都会有。一点都不妨碍他的实际的使用。这是产品设计的把握。

　　再一个我想讲一下整个中冶蓝城的客群，现在也是在中关村，我们的客群里面非常多的中关村区的人，包括咱们这个楼，包括南边中科院有很多客户，我翻我们资料发现有很多这边的人群都会去我们那个地方置业。还是反映了一个问题，交通非常方便，上地铁坐四号线一路下去，包括4号换9号，9号换房山线特别非常方便，并不会很麻烦。另外如果大家乘坐公共交通也一样，从这个地方坐公交车一站到六里桥，然后再换乘各种交通非常方便。后来我们发现中关村这个区域置业的当然比本地的要多，这也是非常重要的原因，当然希望大家感兴趣的话还是能够去现场看，了解的信息更详细一些。

　　【王胜伟】：所以说中治蓝城是比较注重产品的设计，还拥有自己的设计研究院。接下来有请张总介绍一下水墨林溪的情况。

　　【张龙飞】：水墨林溪分为三期建设，一期已经全部入住了，二期剩一个花园洋房，三期是我们别墅。目前二期在售的产品主要是90多平米两居，还有130平米三居，还有一个150平米左右的假复式，刚需向改善型逐步的过渡。

　　我们这个产品也想从稀缺这个角度上做一些简单的解释，水墨林溪项目由清华大学参加园林设计，包括一下上下水，去年721大水中经历了考验，包括其他的一些项目，到我们这边来参观，而且清华大学组了一个团，包括做样板工程，包括一些学生，学员过来学习。另外稀缺的楼间距，最宽楼间距大概70米左右，这样宽的楼间距保证通风有效，还有采光。

　　我们售楼处建得比较早，我们小区里面整体的环境能感受是非常好的。包括稀缺的南北通透四明户型，每一个房间都能找到一个比较好的采光。另外一个比较稀缺的现房，现房和期房我做了一个简单的预算，如果你买了一个期房两三年以后入住，跟买一个现房，现在现金价值和入住以后幸福感，各个方面，现房还是比较不错的。

　　另外一个稀缺的，是在这个板块里面，所有的项目都有自己的特色，我们最大的特色就是这个项目周边的这种环境也是非常不错的，包括我们三层大概二三十米的树林作为一个规划。所有的稀缺性对我们项目造成了一个非常好的优势。包括像刚才讲过环庭二院（音），包括中关村，还有石景山的一些退休的老职工他们非常喜欢。另外一个刚需产品，科技精英也是比较喜欢的。希望广大业主朋友能到我们项目现场实际感受一下环境，可能会更好一些。

　　【王胜伟】：北京城建琨廷前年开始的项目，王总也跟焦点网友透漏一些近期的进展，有什么新产品？

　　【王岸卿】：现在在石高速出口距离三公里，距离未来房山线线延长线的星城站差不多三公里左右，我们项目配专署的社区巴士送客户早晚高峰，交通还有京石二高速，还有地铁的南延规划线，从项目来讲，张总提到712，中国铁建在房山投入很大的精力和资源不能说挽救，能够帮助。

　　整个还是在相对远郊项目还是以低密为主，这个各项目基本差不多。但是从产品设计上，大家根据自己实际地块局域不同，我们整个盘量比较大，当时取得土地成本也是相对较高的，这个是比较重要的。当时做整个产品设计的时候，如果做比较来说，原来都在那个村只卖老冰棍，我们去就卖雪人，当时想吃雪人没吃到，就过来找我们。我们跟所有项目基本都一样，刚开盘地缘性消耗量特别大。我们60%、70%都是区域型的。去年结合今年6月份，连续又开了两次盘，现在城区客户量有比较明显的增长，主要客群就是中关村、丰台、石景山还是比较多的，因为他们到我们这个区域更快。他们对产品上有一些小资的要求，他看到这个产品，因为我们是现场把将来五千平米影视会馆，样本区，未来精装修样板间已经做出来。塑造产品细节有很多故事，确实投入很多东西。

　　我们说到产品，业务员他的内容更丰富，我们在每一个细节其实投入了很大，包括现在所运转的工作的速度和效率都是远远高于这么长的，我们目的明年要交房，为了达到受众的满意。我们近期可能会是大概这个月中下旬再推一批产品，我们主要产品肯定是90到110左右为主。

　　我们刚开始说了相对来说属于偏远的项目，还是希望通过真正的产品力，无论是品质力的表现也好，还是品牌力的表现也好，真正能够打动客户。我们只需要那一部分需要的人来买就可以了。

　　【王胜伟】：今天在座的项目都是低密的产品，各位都是针对房山打造的产品，而且具有环境的优势。接下来请李总聊一聊铂铭郡，铂铭郡这个项目我也是近期才知道，据说前期卖得还不错，怎么打动购房者的？

　　【李婷婷】：我介绍一下我们铂铭郡总共规划八栋楼352套房，我们主要介绍一下建材方面，在我们的建材选材方面，我们采用的是国资委直属央企的一个北信建材，在建材行业内属于前三甲。我们的城建商也是承担人大、政协，包括贵宾楼、钓鱼台一些很核心的承建商，它的承建商是房建一，我们也是用了它。我们公司是北京房地置业发展有限公司，隶属于国资委的，我们主要突出工程质量包括工程品质。主力户型也是90到130平米，属于刚需、改善都有，最大的也有240的，这个期间也是突出我们的品质。我们领导跟我们开会也讲了，非常注重我们的产品质量，352套在审计的时候都是一套一套房子，一点点来审的，所以对工程质量的细节上，我们要求得非常严格的。现在楼体已经封顶了，外立面已经上了，明年6月底就要交房了。

　　北京房地产市场发展现状

　　解读房产调控政策及动向

　　【王胜伟】：谢谢各位刚才分别介绍了自己的项目，包括一些产品的特色和优势。接下来我先说几个关健词，第一个是在刚过去的7月份，北京市场接二连三出现日光盘，大兴有，房山也有，甚至平谷也出现了日光项目：第二点，前天的中央工作经济会议上没有提“调控”二字。在去年年底还要注意楼市调控，要把房价回归到理性的政策，这次只是说促进楼市健康发展，并没有提调控二字；第三点，我们关注到七月份夏家胡同，地面价已经四万多等多个地块的热抢现象。综合近期发生日光盘也好，地王也好，包括7月份成交，网签是六千多套，这还是有一定滞后性的数据，可以看出7月份成交一直在往上走。接下来我想问各位嘉宾的看法，是不是政策在释放信号，不再调控了？房价这样涨下去有没有底线？我接下来请各位聊一聊自己对北京楼市的见解？第二个预测一下下半年房价。

　　【刘春桃】：从这几年来说有喜有忧，下半年的调控，我觉得从北京来说不会放松，但是新的调控手段不会有。尤其建委出台价格指导手册以后，很多一些开发商资金比较困难，一直是一个博弈的过程。今年来说房价没有爆炸式增长，也没有下跌很严重，还是平稳的上升阶段。

　　我觉得调控的手段不会加强，当然也不会放松可能会维持一段时间。资源型对整个全国人民吸引力没有办法其他城市可以达到的，大家都在说北京的空气，北京的生态的破坏，可是谁离开了北京？没有，但是没有人走，反正我是从外地来北京工作的，可能在座不少网友都是从外地来北京工作的。既在讨论这个城市，又不舍得这个城市，这个情绪会一直延续下去。

　　北京的常住人口，加上北京的资源，四环之内，五环，甚至五环内都没有住宅用地了，北京在建造世界城市，极有可能像国外世界级大城市，就是办公购物。我们说城关，或者房山这一块，毕竟是价值洼地，不敢说有泡沫式增长，下行是不会的，我们都是刚需产品，周总项目是改善型以外，我觉得首置的都不会受到政策调控，像我们这些项目都有很好的前景。

　　【周兴】：刚才提到日光盘，我认为日光盘价格变化是很小，更重要的快速销售决定作用不是开发商，而是市场购买人群。我们出现了大量的日光盘，即使不是日光盘，第一次规划区划率非常高，反映市场购买人群的信心，这是关键的。那个销售速度不是由开发商决定的。

　　其实更重要的是市场整个的信心，其实前两天中央政治局会议才透出这个，在之前一直是这样的，没有这个信息。我们包括业内感受，包括市场感受通常还是在调控下。

　　在这种情况下，我认为从这个时间往后数一到九个月市场是非常火爆的，反映的市场即使在严格调控，最严格的调控政策下，市场的信心还是在急剧的积累，这是最关键的。这个信心的积累。我认为这个信心是一个下半年正常的释放，更有序的更有效的释放，对下半年市场的信心可以进一步增加。

　　下半年房价肯定不会出现报复式上涨，下降的可能性依然没有，不增长的可能性都没有，增长还会控制在一个温和增长状态下，因为我们实际调控手段没有放开，在实际调控手段没有放开情况下，房价会温和增长，下行和停顿都没可能性。

　　【王胜伟】：能不能预测一个增长幅度？

　　【周兴】：现在老用月度比一点几，一点几，用年度比更有效。我认为10%左右是可以期待的，年度比10%是可以期待的。6月份北京市同比增长16.7%，全国居第一。

　　我的判断它的核心的信心指数是非常关键的，当然还有一些推波助澜的信号，包括土地市场急剧火爆，太火爆了，这个也会助长市场的判断，随着政策的改变很多人的预期，过去很多人想等一等，不能再等了。下半年会出现更多日光盘或者出现更多高区划率的盘，比如五百套，五百套干掉，四百套以上比例肯定急剧增加，开盘区划率80套以上的盘会明显增加。

　　当然还有一个问题，的判断是和过去调控有关系的，今天的结果，因和果，今天是果，过去调控力度比较大，因为房地产开发都有一个周期性的，拿地到真正上市，快的一年半，慢的还两年，更多一点。

　　但是我们看到2010年拿地非常少，整个北京市，甚至全国可以说土地完成销售太低，实际上现在可销售的盘也比较少。包括在座的，还有很多没有来的盘，他们投放的房源和续客，一套房子有三个四个，甚至有的七八个这样的比例。换句话说目前市场上出现阶段性的供小于求，这是很重要的因素。

　　【王胜伟】：现在消费者买涨不买跌的心理，包括一种跟风的心理。但是很多人也有担忧，如果这样房价持续上涨下去什么是个底线，中央虽然没说，其实眼睛一直在看着这个市场的变化，各种观点都有。今天也是请到知名操盘手亲历者操作这一块，接下来请刘总继续说。

　　【刘伟】：我想说三点，第一点接着刚才需求的问题来讲，记得一组数据2010年的数字，北京当年应届毕业大学生30万，这是2010年数字这两年都在增长，具体多少我没查。三十万是什么概念？每个人哪怕要五十平米，都不说一百平米。就是1500万平米的开发量，这个是跟北京一年的开工量还不够，这几年这个数字还在增长，但是2010年、2011年北京的拿地面积连续两年腰斩，都是腰斩的。刚才跟周总说这个话，对应得上，实际上供应严重不足，需求一直在长。但是今年的量，要形成供应最快也得到明年，这是从供需角度来讲，今年下半年房价应该在向下走的状态，不再反弹。

　　第二说得远一点，整个北京大城市的发展，其实可以参考一下，我一直认为中国城市发展应该会像日本，像东京，我们看日本、东京的都市圈，他是聚集了全日本，把东京应该是大阪，聚集了全日本61%的人口，日本四岛，61%人都在东京湾那一圈住。北京、天津，甚至再加上唐山这才有多少人口？全中国所有优质资源我们说附近的比如说学校，清华大学、北京大学、人民大学等等，医院，协和医院等等全都在北京。全中国只有一个北京，学校只有这一个学校，肯定人都会往北京来，从城市发展角度来讲，北京一定会继续发展。这是第二个。

　　我们说第三个从金融市场角度来讲，现在中国老百姓已经说是有钱了，但是这些钱怎么花？大家都不知道。我放在银行里面现在明显是负的收益，因为它的涨幅跟不上我房价的涨幅，它就是负的。放在股市里面，相信到今年为止还有一部分人在高峰上摇旗呐喊，还没有下来。其实他们做过一个统计数据，美国从1800年开始，如果拿一块钱，到今天为止一块钱如果存银行的话，到现在为止只有0.03元。如果是买黄金的话，到今天为止只有1.03元，基本属于一个保值。所以呢，在这种情况下，在目前的中国来看，实际上除了买房之外，大家找不到一个说是让我辛辛苦苦挣的这一点钱保值增值的手段。

　　所以从这个角度来讲，要想让房价下跌，目前看来不可能，而且从另外一个角度来讲，实际上个人贷款依然是银行体系的一个优质的资产。如果说房价下跌，那对应的来讲，一系列问题就会产生，银行体系的这种资产的缩水，接下来包括次贷危机，一系列跟着来了。从这个角度来讲，为什么纵观历次调控，实际上从来没有说要房价下跌这个话，只是说遏制房价过快上涨，让房价回归合理区间，没有说让房价下跌。这是有原因的，从政策角度来讲，我一直坚持认为，除非说中国的经济像90年代初，像美国31年到31年那种经济大崩溃，不然的话房价要想下跌比较难。

　　【王胜伟】：张总讲讲近期下半年楼市发展什么样的预期，或者您什么样的看法？

　　【张龙飞】：刚才几位老总已经说得比较全面了，我说一说从金融这个层面上理解一下。其实在咱们中国来说，目前这个投资渠道还是比较单一的，包括资本的退出比较少的。而且像人民币跟美元，跟其他的货币比较起来，跟美元的环境，跟汇率有一个比较固定的。大的环境上只要持有人民币，你的资产客观上就会缩水。

　　在这种情况下很多人选择了把自己手中货币变成房子，变成更多的不动产来进行报纸。这是一种情况，供求来说，供求比较少了，那你买的意愿非常多，日光盘非常多。像房山7月18号一个房，100多套房，总共1400多个人在排号。因为资源还是比较稀缺，在房山我很多自己亲身体会，我是从陕西考上大学来北京的，像我们北漂这一族，我们要在北京生存，你首先要有房子。你要不买房子，以后的话，可能这种机会越来越少，这种稀缺的资源，我们面对稀缺的资源必须做出一种选择，你要不选择的话，肯定这种稀缺的资源会被大家选择完。更多的人有一种选择资源，就像中国很多人购买什么东西，都有类似于从众的心理，如果你不买的话，比如有一家小吃卖得特别好，排队特别多，其他人一看这干嘛，也会来排队。这种羊群效应可能会导致一些日光盘的出现，也会加剧它。

　　另外一方面，你现在不买房，你现在手里货币要贬值，你的资源占用不了，很多的问题令你非常尴尬的。未来的房价从宏观的、微观的，包括老百姓的消费心理，会有一个比较好的预期，现在房价价格肯定也是稳重有生的。

　　【王胜伟】：王总谈一谈您对下半年市场的反映怎么看？

　　【王岸卿】：刚刚各位已经说得很细了，政府调控的决心肯定在的，大家都提到了货币，人民币贬值不支持大家有更多的投资。毕竟老百姓投资渠道比较少。还有一个人工上涨，所有成本都在上涨，没有不上涨的。

　　作为开发企业不能说身受其害，每年预测这个项目成本都是在不断上升的。我做一个企业不是说做慈善的，最起码能保生存，也要养活我自己的员工。房地产价格有波动，永远也不会拿到05年的房价。现在土地市场确实过于火爆，不拿地认为自己疯了，原来是拿地的认为了。北京市比如全国有五百所高校，有多少多少所都在北京，全国有多少所几级专家医院都在北京，北京所具备资源是任何城市不能比拟的，这个是决定的。这都是应了刘总说的，大家纠结着，但是不走，这个其实吸引力还是很大的。

　　【王胜伟】：北京的资源太集中了相对其他城市，不管教育、医院，北京的全国十大医院北京占七八个，全国学校北京占六七个，资源型城市还是更吸引了更多购房者，包括更多外来人群加入北京。

　　名企英豪解答搜狐焦点网友提问

　　【王胜伟】：刚才我们从房山区域，房山自身项目，包括整个楼市发展谈了今天论坛的主题，接下来还有一个环节，周一决定做这个论坛的时候，在网上发了一个帖子。挑选几个问题回答一下网友问题，可能网友比较关心房山、窦店、城关这些区域。很多网友问房山水质很差，可能前期有一些网友对房山水的质量有疑问，我不知道在座几位能不能给一些解释？近几年有没有变化？

　　【周兴】：刚才讲的房山城市基础设施，大家讲的多的是交通，交通因为是所有人都可以看得见的，而从我自身的理解，房山的基础建设发展得比较快，从我们开发商角度体会更深刻的不仅仅是交通，交通只是一个显性的部分。如果五年前，或者七年前房山的电力和水都是紧缺的，很多项目一直都是临时电。大家可以看到什么概念，现在大部分项目，一段时间至少首先周边是具备有供电条件的。电的问题在过去房山是大的问题，现在看在房山不是大问题了。水实际上也是同样的，水电设施，包括燃气都是一样的，实际上房山的水很多地方不是北京自来水进盘的，是属于房山区，要求属于各个乡镇自己的自来水厂。坦率来讲在过去一段时间，这个跟北京市自来水厂，无论是水源本身，还是水厂的设备，是有差距的。

　　闫村去年前年闫村镇投入两千万治理水厂的改造，应该说现在的设备应该是采用最先进的设备，反而从技术能力保障上来讲，这个是后发优势的角度，处于领先状态。从这个角度上说，现在它的水源，提供的自来水品质至少我了解闫村这个区域基本没问题的。

　　【刘春桃】：确实原来房山水由各个乡镇自来水厂，现在所有乡镇自来水公司已经移交给房山区水务局管理，而且原来水厂各自为战，现在是全部并网运行。房山有一个经验，从燕山拉出来水，就从两个项目边上穿过去，北京城区一百万喝的这个水。如果房山水有问题，北京这一百万人喝的水也有问题。这个水原来使用情况我不太清楚，现在从我们掌握情况应该不会有问题的。

　　【王胜伟】：那这个可能是历史遗留问题。下一个问题提给中冶蓝城和原香漫谷，焦点网友问，项目附近的教育配套如何规划？很多人担心以后孩子上学、小学中学之类的。

　　【刘伟】：先说中冶蓝城附近，我们中冶蓝城跟房山本地房山三中，一墙之隔，这是房山本地一所中学，还不错。再往北延伸原香漫谷，原香漫谷本身有自己规划的学校。从中冶蓝城包括原香漫谷这一片，都是房山的实验中学，往西刚才讲的城关镇，城关就是县城所在地，所有的学校，包括幼儿园在当地都有非常完善的配套，这是我掌握到的现状的一个情况。

　　【刘春桃】：我们跟中冶蓝城是一个大的规划，叫七号街区，整个城关刚才刘总讲的城关镇，其实城关叫街道，街道的概念，大家了不了解政府编制，街道和镇是同级单位，但是街道是属于城区中心，城关从学校配置，医疗基础都是没有问题的。刚才刘总说的房山三中，实验中学，包括七号街区还有配套的小学、幼儿园都有。据我们了解政府也在规划北大幼儿园，但是这个事儿还没有落实。七号街区本身就有配套，周边的配套肯定能够满足小区的配套教育是没有问题的。

　　【王胜伟】：我想起之前在网上论坛特别火的一件事，是因为北京四中几个小区闹了几个月。很多网友活跃在论坛说教育资源腐败，也希望以后把教育资源发展越来越好，跟我们网友置业者，购房者提供更多的教育配套。窦店这边感觉交通上还是不太方便，我在中关村上班，特别想问一下琨廷的嘉宾，我该怎么办？未来咱们这个项目能享受的交通规划有哪些呢？刚开始也谈了差不多，针对这个项目稍微多说两句。

　　【王岸卿】：入住的时候享受京石高速自有的，确实距离比较近。另外社区巴士直接送到他城关将来延伸的延长线的星城站，还有京石二高速，还有835快车，直达六里桥，差不多40分钟可以到。

　　【王胜伟】：基本上问题比较集中，就不再多问了。其他问题希望各位上我们网站看一看，关注自己的项目，也关注网友作为业主对项目的一些看法。那么今天论坛就到此结束，非常感谢各位嘉宾在百忙之中参加我们这个论坛，下次再见，谢谢！