4月，龙湖时代天街推出“千万级投资门槛”集中式餐饮商铺，两月后悉数售罄。近期，时代天街将目标客群锁定个人投资者，推出低总价低门槛的临街商铺，相较于此前入市的高总价商业，本次入市项目在业态规划和建筑设计上有什么不同？是否能够延续此前的市场表现，实现快速去化的目标，搜狐焦点商业地产特邀龙湖时代天街营销负责人王璐，解读龙湖最新市场动向。

　　【主持人】：龙湖时代天街是龙湖进驻北京商业地产的第二个项目，在拿地和选址上有什么标准？

　　【王璐】：天街系列对城市地块的属性有比较高的要求，简单来说就是一般我们选址是四个方面。首先要是选取一二线城市的核心地段或者是新城发展潜力比较大的新城核心地段，比如我们在北京的长楹天街位于CBD东扩区域，时代天街位于大兴区域政府新址的旁边，其次选取周围人口数量在30万人—50万人以上，这个区域只有充足的人群才有足够的消费力。龙湖时代天街方圆五公里范围之内有19块住宅用地，基本都是被全国前50强的开发商获取，交房时间2015年前后，未来常住人口在15万—20万人。

　　另外在我们的项目西侧和东南公里17公里左右的区域分别具有生物医药产业园区和首都第二机场，这也是我们拿地的第三个原则，要有产业资源进行支撑。这个区域的板块因为有产业就会有人群聚集就会有生活和商业需求，而且整个大兴从南城目前发展规划来看生物医药产业园区和首都第二机场就是整个南部北京发展的两大引擎，像两个翅膀一样让整个北京南部的经济得以腾飞。

　　最后一点需要有轨道交通的规划，我们知道在北京或者像上海这样的特大城市的话，基本上距离的远近已经不再是用空间的环数上来看，而是通行的时间，有了地铁这样一个通行比较方便通行时间可预期、通行速度可以保证的情况下的话可以带来更多的人流和商流。而且从我们过去研究得出的结论，无论是发达国家的发达城市还是中国本身的北上广这样的城市，凡是有地铁或者距离地铁口越近的商业地产的价值越大，基本上商业地产的价值与地铁的空间距离是呈反比的关系。结合这四个方面，跟着轨道交通，跟着政府规划，跟着产业聚集以及人口数量的聚集区，这就是天街产品选址的四大逻辑。

　　【主持人】：新兴区域有产业的扶持，有人口基数，还有交通通达几个因素决定了龙湖的选址。刚才说到，时代天街所在的区域已经有众多的前50强进驻了，像保利、联港的项目，另外还有已经开业的绿地，间隔的都不远，保利被凯德整购了，联港的定位是STREET MALL。龙湖时代天街如果用几个词概括的话，你觉得有什么样的特色和优势？

　　【王璐】：用句俗话，大而全，大的意思就是我们的体量是最大的，我们的体量是30万平米，据我了解在这个区域内是最大的，凯德是MALL是13万方，临港置地在10万方上下。全是指全家庭性的购物广场，从0岁到80岁都可能成为龙湖时代天街商业购物广场的客户，针对儿童有我们的儿童成长乐园，针对我们的主流年轻人有真冰溜冰场还有IMAX影院，针对老年人有生活配套服务，比如生活必须的像超市、主流店百货在我们龙湖时代天街购物广场里面都可以找到。还有餐饮中心以及餐饮街，基本上人总是要吃饭的，不管过来逛街过来看电影还是过来消费的，都能够在时代天街找到一个合适的休闲场所。整个南城来看龙湖时代天街体量是最大的业态最全面面向的客群最多，可以预见未来三到五年整个南城环四环区域，说到地标一定是龙湖时代天街。

　　【主持人】：我看到有一个媒体报道说，大兴从西红门到天宫院十多站一共20多个商业，相对来说商业扎堆，氛围还是挺浓厚的，但如此大的竞争下，可能给后期的招商经营以后的客流造成一定的压力，你怎么看这个问题？

　　【王璐】：首先得看商业是怎么个群聚，据我了解基本南城商业沿着地铁沿线的商业是一种发展趋势，跟着轨道交通走，这个确实是挺多的。但是像龙湖这种统一运营、统一招商、统一管理应该是屈指可数的。

　　从某些角度讲，同样是商业，我们不能说二环的商业一定比三环商业好三环商业一定比五环商业好，要看是否有群聚效应，有没有足够多的消费人群，有没有足够方便的通达方式，以及强大的品牌运营。这三个要素是支撑商业地产发展非常重要的基础，所以说像其它的商铺如果沿着地铁沿线距离地铁非常近非常方便，我持谨慎乐观态度，如果不符合上述有人口资源支撑，有产业资源支撑包括通达性的话，可能需要谨慎。

　　【主持人】：刚才说到龙湖有30%以销售的形式进入市场，据我了解这一部分销售的产品集中式的餐饮业态的商业是为主的，现在市场上的，销售型的商铺集中式的商业，以这种形式进入市场，出售的比较少，还是商街内外街这种商业街的形式比较多，集中式的商业和商业街的话差别在哪儿？

　　【王璐】：做商业的话最主要就是吸引人，有了人才会有一切的商机。我们做这个集中式的商业与我们出售的餐饮街包括前期的餐饮中心完全是一个一体化的设计，基本上人流是可以共享。天街系列的产品，能简单说明龙湖的精髓。在设计上，通过天街连廊直接连通主力店，比如IMAX影院或者溜冰场或者主力店百货进入天街餐饮街，同时还有直梯相连，一楼到二楼到三楼全部是通过直梯观光电梯，另外还设计了五到八个观光电梯，还有扶梯，加上楼体上下的楼梯，通行方式包括人流动线上的设计非常考究。

　　龙湖经过十多年的潜心研究，做商业做了那么多项目，八个城市里面有17个天街，总结出一套不管品牌运营还是客流的人流动线上的引导，可以确保一点我们基本上所有的龙湖天街的商铺人流是均衡的，户型设计基本是完全一致的，不管从使用起来从业态经营还是从客户的购物体验上来讲都是在国内非常先进的。

　　【主持人】：刚才说到龙湖时代天街的特色精髓，餐饮其实对所有商业项目来说是非常重要的。它是一个项目能否吸引客流的关键。另外，对建筑上的工程要求也是非常得严格和细致，像连锁餐饮和轻油的重油的可能有不太一样的要求，龙湖的时代天街在建筑设计上，具备哪些工程条件？

　　【王璐】：之前销售的餐饮楼的面积一般是三百平米到六百平米之间，适用面积适大品牌的餐饮企业。现在我们推出的是餐饮街，面积更小一些，70—200平米不等，可以做餐饮业态也可以做综合性业态，适合咖啡馆、茶餐厅等等，包括像一些休闲娱乐的小型的对面积要求不是那么高的业态。为什么我们出售的都是属于餐饮业态？考虑到民以食为天人总是要吃饭的，餐饮业态的风险几乎为零，从购物中心发展的角度来讲，购物中心尤其是大体量购物中心最先火的业态一定是餐饮，其次是电影院。另外，我们在户型格局设计上非常考究，拿餐饮街为例，最小面积大约70平米，最大的面积两百多平米，最小的户型最小面宽也是在四米以上，层高是4.2米，用起来是非常方便的，绝大多数的商铺面宽进深比都是在0.5以上，得房率非常高，我们又是非常集中。餐饮商铺本身铺子本身没有任何硬伤在设计上，其次通过我们精心的设计停车位的安排包括人流动线的引导以及多样化通行方式可以确保这个区域的人流量在一定程度上就是属于这个区域里面最高的，而且餐饮街的位置是处在我们整个时代天街购物广场的中心，很多业主认为这个区域是商业中心中的中心，所以受到热捧。

　　【主持人】：后期招商运营商有什么样的考虑和规划？销售型的把控力稍微差一点，这也是作为投资人来说有一点担心的地方。

　　【王璐】：招商运营是这样的，龙湖有自己成熟的商业运营体系，售后的主力店全部龙湖自己引进自己经营。业主出租型位置非常好，目前前期已经有很多餐饮的商家或者其它业态的商家正在接洽我们，回头我们在交房之后像我们的物业也会有代租售的服务，从我们过去研究的情况来看，商业中心的商铺没有租不出去的，空置率几乎为零，尤其区域的中心以后更多的是考虑增值和回报的空间。

　　【主持人】：听说最近你们项目把客户请到重庆去做考察，重庆天街系列商业项目可以说是龙湖商业的鼻祖了，有什么样的收获吗，能具体情况一下吗？

　　【王璐】：最近是这样，我们差不多每周会组织我们之前商业的排号客户去重庆参观我们的商业项目，我们龙湖商业从重庆发源的，目前比较成熟的像重庆的北城天街、时代天街、西城天街包括星悦汇，包括MOCALL等等非常成熟，给我们的客户看一看我们天街过去做的天街现在是目前经营状况以及未来时代天街可能过个两年三年或者三年五年之后会是什么样子。我们有非常成熟的像龙虎北城天街运营时间超过十年， MOCAA、星悦汇三到五年，可以看到刚刚交房是什么样子，三到五年是什么样子，十年之后又是什么样子。

　　对于目前来讲，现在我们推出的餐饮街的商铺首付门槛是最低的，首付只需要250万以上，相当于买一套住宅，这个位置是最好的面积是最小的，如果近期要考虑的话，这个项目应该是非常值得一看的。

　　【主持人】：近期有什么具体的营销方案和商业动作？

　　【王璐】：首先这次餐饮街的商铺位置是最好的一部分，一共就50套，现在目前排号已经排了40多个，如果要考虑的话非常建议过来看一看。