随着 () ()、中国水电• ()、金融街• ()三个项目前期售罄后，目前似乎进入休眠期，天宫院似乎是冷下来了，但这“冷”的下面正有一个巨大的火球在跃跃欲试，孕育着新一轮的“热”。
  
 　　天宫院做为大兴一块新崛起的区域，下半年的供应量及市场格外引人关注。值此时机，搜狐焦点特邀天宫院的“院主”们共话未来新城发展。
  
 　　从大闹天宫院初期的龙湖时代天街、保利春天里的二虎相斗，到目前中国水电•云立方、金融街•融汇等群雄逐鹿。这里有太多太多的故事需要分享。

　　       以下为论坛全程实录：　

　　        时   间：2013年4月9日

　　       地   点：搜狐大演

　　      主持人：搜狐焦点北京房产总编辑 王佳

　　【主持人】：各位搜狐焦点网友大家好，欢迎大家来到我们高端访谈。今天来此是聊一个话题，也是关注一个区域，这就是天宫院。

　　从2012年下半年开始天宫院是大家买房的关注热点区域，成交非常火爆。这个区域云集了众多的一线品牌房企开发商，今天请到这个区域楼盘重量级的嘉宾。首先，请各位做一个介自我绍。

　　【张海剑】：各位网友好，我是来自联港置业张海剑；

　　【苑学斌】：大家好，我来自云立方苑学斌；

　　【刘  钢】：大家好，我是 ()刘钢；

　　【童昕光】：大家好，我是保利首开 ()营销总监童昕光；

　　【袁  野】：大家好，我是保利首开营销中心经理袁野；

　　2012年下半年天宫院是北京楼市是大家非常关注的区域，第一个问题抛给大家，相同的区域、相似的客群，这几个项目一路之隔，甚至仅一墙之隔。今天看似这些朋友是第一次见面，但是我相信之前都有神交，背后有在互相打听。这么多楼盘都在同一个区域之内，虽然大家都是刚需，但有什么差异化的卖点？迎合我们购房者的关注，尤其对于我们这些品牌房企来说。

　　【张海剑】：各位网友好，联港置业正在建设， ()跟其他区域的卖点就是现房，区域10月份到现在陆续有两千户了，住宅基本售罄，只剩一个楼王产品，一栋楼大约有30户左右。包括属于改善性住房，120平米左右，绿化和位置都不错，大家假如关注的话，可以到现场看一看，大约在今年下半年就会入市。

　　【主持人】：苑总，云立方让我们感觉印象最深的是暖供，热水系统比较环保的，符合时下的环保精神。云立方从户型来说有47平的，这个户型在以前其他节目也说过，很少见过，是一个长方形，太阳从南方照，从北边照过去，中国水电在北京目前开发的项目不多，云立方应该是南城第一个吧。云立方包括中国水电在北京来说现在开发理念是什么？

　　

　　【苑学斌】：云立方是继北京 ()之后又一个新项目，这个项目主要针对于首次置业人群做的项目。尽量在有限的面积内能够把户型做得更加舒适，符合大家居住的需求，这可能是我们一个核心理念。这个项目从去年推出来了以后，受到了大家一些关注和市场追捧，目前项目销售情况还是比较不错。剩余还剩四个楼，一居室南北通透户型也是其中比较优秀的户型。通常来讲，小户型不会做成南北通透或者朝南向。但是，我们在这个项目尝试性做了这种改进。通过我们的实践，面积小一点，户型也可以做得很舒适。具体多舒适需要客户到现场去看，去评价。我们追求的核心是让买房的人能够满意，客户满意是第一位的。到底好不好？还是客户说了算。

　　【主持人】：您太谦虚了。一期开盘现场我也去了，在当天下着大雪的情况下，两个楼消化了90%。我相信现在二期客户量也是很大的。

　　【主持人】：下一个问题抛给刘总，刘总看上去很年轻。在金融街融汇，金融街品牌在北京来说影响力非常大的。比如说漫香郡、漫香苑，都是网友中公认品质较好且较、高档的品牌。金融街融汇现在做首套房，首套房人群价格便宜是第一位，但是融汇做成精装修，园林环境都很不错，从销售情况来看也得到消费者的关注。尤其80多平南北通透，金融街这个品牌在天宫院地区，金融街融汇这个项目究竟能给我们购房者，能给我们用户一种什么理念，能给大家带来什么？

　　【刘 钢】：您刚才提的这一段话给我很多铺垫和启发在里面，我首先感谢这个问题。刚才你谈了对金融街的品牌，包括金融街融汇这个项目。公司最早在北京开发建设北京市主金融中心区——北京金融街。在去年金融街整个集团成立了20周年建设历程的一个庆典，从地产的开发到城市功能的完善，依托于北京金融街的资源和品牌优势。在北京，我们做了几个项目，刚才提到的漫香郡，漫香苑，在这几个项目中融汇是公司主要面对首次置业的产品，这个项目从拿地开始，公司从上到下，对产品进行了很深入的研究。研究过程中包括了产品最终细节、整体方向等多方面环节。在打造产品过程中，我们甚至做了比较大的变动，最早是有一些别的想法，最终把它改成目前这种产品，主要是符合现在政策的导向，首次置业需求的导向。

　　刚才提到了融汇与周边其他产品的差异化，大家是明显能看到的。在精装修上，我们是这样考虑的，因为这个区域相配套设施相对比较完善，置业人群相对年轻，生活的重心在工作上，可能需要在每天城市核心区上班，可能没有很多时间去装修。在北京我们希望是通过精装修，使他们花费更多精力在工作上。因为年轻人处在事业成长阶段，希望有更多的时间做自己的事业。

　　【主持人】：一个普通人购房，价钱是第一位的。我甚至见过有的人为买一套房首付50万，刷了三张信用卡。精装修价格会比毛坯房价格高一些，前期投入多。最早入市的时候，考虑没考虑到做精装修，可能价格比周边项目要高，或者同一档次竞争的时候，价格优势就不明显了。有没有考虑到可能刚需的人群不认可这种情况发生？

　　【刘  钢】：从一个购房者角度来说，两方面解决这个问题。第一个，买房者生活成本不高。从整个成本来说，如果买了，当然不是说毛坯的产品不合适，没有这个意思。如果从产品上面考虑，居住是整体上面，买毛坯房也要装修，精装修房子是带着装修，从成本上来比较，以总价看，投入的成本可能是差不多的。有可能精装修房子还会少一点，毕竟是开发商集体采购。第二个，可以省很多精力。从这两点来说，理性购房者综合考虑整体购房成本，其实并没有给他们带来特别大额外压力。

　　这个区域开发商云集，还有别的开发商在，对于我们来说，这其中也有合作，也有竞争，我们希望我们产品更多是在各自差异化中能让购房者有更多的选择，我想也未必不是一件好事。

　　【主持人】：您说的差异化是精装修。我认为对网友来说，金融街融汇前期销售比较好，户型可能也算是其中一个原因。从其他项目网友的情况来看，比如80多平米南北通透，尽管其他项目也有，从我身边了解情况来看，金融街融汇在户型上，网友相认可度是最高的。当时设计户型的时候考虑了什么？

　　【刘  钢】：这个要感谢公司整个团队，我们整个团队特别是我上一任的项目负责人，他们对于产品能够从公司层面考虑，集团也给予了很多支持，花了很多精力在其中。刚才你这么提我很高兴做这个评价，也反映出他们所花费的心血最后在市场上得到了反馈，我为他们工作成果感到十分高兴。

　　【主持人】：下面要问问保利、首开两位领导。 ()是区域内的新盘，还没有入市的新盘。我想问问两位领导，熙悦春天两个国企共同开发，这在北京来说第一次，也是差异化一点。别的项目的背后是一个大品牌开发商，熙悦春天是两个大品牌开发商，肯定想做成一加一大于二这种效果。第二个作为区域内新入市的楼盘，会有想在各方面找到更多的差异化卖点，才能迎合这些市场的热点的反映吧，我想先问问童总熙悦春天除了做到开发商一加一大于二之外，还有什么卖点吸引购房人来关注呢？

　　【童昕光】：虽然您说一加一大于二，我还想重新解释一下，一加一大于二，主要是两个品牌企业，一个是首开，一个是央企保利在北京首次合作。两边领导对于这个项目，对于合作非常重视。基于这个理念，熙悦春天这个产品注入比较高的精力，包括对于产品的规划，服务、销售、包括从管理角度来讲，都会比其他的项目注入更多的精力做这个事情。

　　这个项目策划定位是基于保利春天里的热销。所以我们定位成保利春天里一个产品的延续，在延续的基础上，然后做升级。因为之前在熙悦系产品在房山卖得不错的，结合两个产品的优势对之前春天里项目做一个升级。

　　【主持人】：这个产品等于是升级。我还有一个问题，保利属于央企，在北京开发的楼盘有很多高端项目，物业也口碑非常好。首开的产品熙悦山在房山非常受关注，这个楼盘去年销售情况在长阳地区排进前三名。您说升、更新换代，或是差异化，让客户可能遇到一些问题，在这次合作中，谁占的比重比较大呢？做好了是正能量，一加一大于二，但是做不好，或者企业互相内部出了问题，会造成小于二的效果，这一方面怎么做的，怎么做的调研？

　　【童昕光】：关于保利首开这两个企业都是国企和央企，经营理念和经营目标基本都是一致的，这是我们合作的契机。在这个项目上两个企业投入比较大的精力。如果后期服务上，不管找到首开或者保利都会给比较好的解决办法，两边企业都会进行很好的支持。另外还有保利首开兴泰置业公司，不仅仅是项目公司，还会在整个后期合作，还会有一个比较长时间的延续。即便是这个项目公司也会给到这个项目后期以比较大的支持，而且比较实实在在的支持。

　　【主持人】：这样的话购房就会比较踏实，毕竟一个公司还会延续下去，让购房者觉得困惑，一加一大于二谁都知道，但是也会一加一小于二，如果这么做的话，也是非常差异化的一点。问问袁总，户型大概多大，什么时候入市？

　　【袁  野】：我们项目是这样的，刚才童总提到我们借鉴春天里和熙悦山两个项目的特点，基本上两个项目产品在春天里原有基础上略微把户型面积做缩小，在保证功能情况下，让户型面积缩小，可以考虑降低总价，减少购房者的负担。另外我们春天里有一些大面积的产品，偏于改善性需求，大概户型在140平米到150平米的产品，在这个项目上取消了这一部分产品，基本上全是符合咱们国家70到90面积区间，基本上所有的产品都在这个面积区间内。从我们产品研发部门来说，从产品上还是下了很多功夫的，这是您刚才关于产品的问题。入市的时间，其实售楼处正常在接待了，我们预计销售时间在今年下半年。

　　【袁  野】：目前市场确实存在一些政策因素影响我们具体的入市时间，现在没有办法完全确定，基本上是这么一个情况。

　　【主持人】：因为这个楼盘，刚才提到了全是中小户型，70到90这种户型，这种户型在市场上最受欢迎。去年做的统计，80平两居90平三居在市场上最受认可的，功能性比较强，总价比较低，比较受市场认可。如果一个楼盘里全是80、90平户型，而且把大户型取消了会不会造成小区居住人口过多，造成品质相应的下降？包括和其他楼盘比的话，反而会成为它的一个短处呢？

　　【袁  野】：保利首开熙悦春天居住密度业内人士是知道的，跟户型的面积配比有一定的关系，但是要考虑整个小区整体的规划，包括小区总户数，这些很相关的，整个小区总户数大概1500户左右，这属于中型小区，跟在座的诸位老总小区比，没有很明显的差异。这是第一。

　　第二，就像您刚才说的居住品质上，有两大企业在北京，保利、首开加起来在北京有数十个成功开发的项目，有这么多前期积累的经验，可以说这个不叫事儿，不用担心的一个问题。

　　【主持人】：下面抛出第二个问题，天宫院地区对于这些买房人来说，地铁肯定是大家最关注的因素，地铁带动这一区域的发展，现在随着各大楼盘的建设，商业配套现在也是越来越健全，比如说相对来说保利和首开联手，包括龙湖自有商业也有自己的卖点，而且现在开始去销售了。作为这些有责任的品牌房企，这些商业究竟是怎么做？而且将来如何去规划，如何去发展，怎么才能迎合这个区域配套的一些需要？

　　【张海剑】： ()建设已经基本结束，今年主要目标放在商业上，这个项目里面包括商业办公体量大约在10万平米左右，体量比较大。其中办公部分含有4万平米左右，其他还有6万平米商业。从今年开始推出一部分去年已经开工建设，并且建设运营的临街商铺项目，大约明年4月份面向市场。10万平米体量比较大，因为这个项目开发的相对来说比区域内其他项目稍微早一点，建设周期稍微快一点。第一个，我们有大约两万平米的现房商铺，大家可以关注一下，整个小区大约规划是在一万五千左右，包括后续的商业面积没有计算在内，未来商业需求量是非常大的。假如再结合到四万平米办公，我觉得后续商机比较大。同时在规划设计方面，我们从办公、商业的配比，包括一些配套、超市、银行、邮局相关设施都做了设计，近期提上日程。刚才提到许多相关单位，也跟很多企业进行合作，实际上正在想把这十万平米大体量的综合体，做成一个集餐饮、娱乐、消费、体育、商务、办公的商业综合体。我们有两栋商业综合体项目，单栋建筑面积3万平米左右，暂时聘请跟相关的专业单位合作，进行专业的打造和经营，为客户提供一个长期的居住指引和规划，避免这样的产品推向市场以后，市场利用各个消费者、客户、经营理念，包括经营经验，未来的整体把握有一定的相对经验在里面，我们正在开发这一方面的工作，今后想形成一部分市场持有一部分，自身持有一部分，同时通过专业机构把十万平米综合体打造成京南重点区域。天宫院地区其他几位相对来说要跟我们有一定的差异，我们这个项目紧靠着大兴核心区，有一定独特的地理优势，希望大家关注今年陆续推出的一些商铺，也同时关注一下即将要推出的包括独立的商业办公综合体项目，共同建设这片区域。  

　　【主持人】：张总刚才说得很客气，确实是跟其他项目比的话，咱们有一定的优势，很客气。我想说说对于这些买房人或者想投资商铺的人来说，到时候买商铺也好，用这个商铺也好，买的人关注商铺到时候投资回报的问题，买大买小，或者买位置小，还是买位置相对差一点点，但是价格便宜一些的。您对这些买商人群有什么建议？

　　【张海剑】：您刚才可能提到了两个群体，一个是投资型，一个是自住型。

　　【主持人】：作为买房人，如果临近餐饮商铺会不会有很多蟑螂呢？

　　【张海剑】：现在发售的商铺来说，基本上没有涉及餐饮的部分，餐饮部分是存在独立的商业建筑，它保证了噪音的间距。从规划距离，园林设计，交通组织方面，我们做了前瞻性的规划设计。从现场看，从项目已经形成的情况来看，这些都不是问题。

　　【主持人】：下一个问题抛给刘总，我想问问您，融汇这个产品，确实现在商铺包括这些配套设施，以后会有吗？

　　【刘 钢】：两个问题，一个是，金融街融汇这么大体量的综合小区需要相应的商业配套设施。但是刚才提到最大的问题，这个区域未来是大兴发展重点区域，这里未来的居住人口会很多，商业上有一个最简单的概念即商业上也有分级，大的比如有shopping mall。从我们项目来说，商业是面对邻里商业，服务社区，是便利行业。我们商业的配套面积不是特别大，刚才你问张总的笑话，住宅下面是不可能有餐饮的，见不到蟑螂。刚才跟袁总开玩笑小区面积户型小了，会不会居住人口多了？我刚才接袁总那个话，你担心每个小区愿景是什么样的？我们的这样小区更多强调邻里关系，邻里可能更强调隐私，我们多点人和少点人本身是没有关系的，这是第一个。第二个，我担心的人多了以后配套设施少了。户型少人口多相应设计上就会要求配套更大面积的，医疗，公共卫生等等。从硬件上和产品本身定位上来说，户型变小了，总的人口居住增加了，而不会促成大家配套设施少了，不足或者下降。

　　

　　【主持人】：我们小区高品质楼盘，要求私密性，商业配套还是要求给别的项目去干，给政府去干吧。

　　

　　【刘 钢】：还得回到你这个问题，为什么大家齐聚这个区域，首先大家看好这个区域。第二，在北京现在城市发展规划中，南城发展是一个重点。而且已经有了很好的配套设施、地铁。因为有这么多开发商在里面，还是回到你这个问题，大家需要做的是相互支持、共同发展区域。而不是说你的我有，我要做成大而全，把小区做成小社会，所有东西我们自己全办了。商业我们已经有大的单位来做了。我们这个项目跟周边做的不一样，我们做好幼儿园和学校。

　　

　　【主持人】：这个教育配套是小区独有的，还是跟其他社区共享的。

　　　

　　【刘 钢】：可能会是业主优先。

　　

　　【张海剑】：一定区域内给你“划片儿”了。

　　【刘 钢】：我们肯定希望服务本小区。

　

　　【主持人】：还是本小区优先。苑总对商业配套怎么看？云立方前期刚刚开盘，商业配套没有提上日程吧？

　

　　【苑学斌】：这是几个层面的规划，现在土地市场上的建设，实际天宫院板块整个一共是十几块地，整体一个规划，4号线在片区内，一直到六环以外，一直到他们项目最南边那条路，这是一个板块。这个板块上面所有的地，做了整个区域整体规划，这个规划里面有配套的商业，刚才看到龙湖在这个里面，下一个天宫院还是龙湖生物医药基地，地下还有shopping mall，天宫院那一站有一个保利。之后根据区域规划的体量来配建多少学校，多少幼儿园是政府总体规划指标。包括我们社区里面也有幼儿园。

　

　　【主持人】：刘总的业主也可以上吗？

　

　　【苑学斌】：幼儿园归属权属于教委，作为开发商来讲我们努力为教委多提供一些社会资源，我们也有一些战略合作伙伴，我们努力看能不能把他们引进来，跟教委做好对接，对项目也是一个提升，其实对于区域也是一个提升。

　

　　【主持人】：您的意思这些开发商去建住宅的时候，同时建这些学校、幼儿园配套，不光是建设这个配套，还要积极联系这些重点的学校或者幼儿园入住。

　

　　【苑学斌】：基本的要求只要建好了，交给教委就OK了。作为我们这些开发商，我们希望把更多的好的资源引进到大兴，实际上如果你不做这件事情，如果只是大兴教委去做这个事情，政府压力也很大。同时对于项目品牌建设也没有什么好处。

　

　　【主持人】：这就是大品牌的责任。下一个问题抛给童总，刚才说到保利，保利首开熙悦春天新的项目，这个新的项目除了拥有保利品牌商业之外，我们这个新的项目对商业上还有什么特殊的要求，或者一些卖点呢？而且项目离地铁最近的。

　

　　【童昕光】：不光离地铁口最近，而且是地铁首站，算是我们项目非常大的卖点。在商业配套这一方面除了凯德置业之外有什么最大的特色？刚才几位说的特别认同，整个生物医药基地，包括天宫院板块同属于生物医药基地板块，有一个自成一体的区域体系。包括保利和凯德合作的凯德mall，足够服务这个区域的两大综合体。按照您刚才说的商业体太多了，可能太闹了，整个居住品质就会下降。现在这两个大的商业体是完全足够的，对于几个项目的距离也是有所兼顾的。对于未来推出熙悦春天项目，现在有一些正常的商业配套，我相信所有的社区都会做，这个就不做太多的介绍了。也说了幼儿园，春天里之前已经引进一个比较不错的幼儿园，在熙悦春天现在也在谈一个比较著名的幼儿园，计划把它引进熙悦春天的这个项目，也是作为我们之前战略合作的伙伴。现在正在跟教委接触。

　　【主持人】：其实刚才几位老总提到幼儿园的问题，确确实实有没有这种可能？作为我们大品牌的房企，我们差异化和小品牌差异化除了价格，除了精装，除了园林，除了物业之外，配套里面这个学校能满足业主的需求，是不是也是大品牌开发商的责任也好，还是一个卖点也好，确实有这一方面因素吗？

　

　　【童昕光】：15号地按照人口规模规划上不用配套很多的，但是按照拿地来说，我们还是替政府，我们自己建配套，对这个区域还是应该做出我们的贡献吧。保利、首开是责任地产，我们想把这个理念在我们楼盘，在我们产品中春天里体现了。包括引进知名的幼儿园，虽然说幼儿园可能对区域开放的，但是我想每个社区都有自己的优势跟服务的片区相对来说划定的。现在谈幼儿园可能对购买春天里的业主有一定的优惠。除了地下停车之外，将来还为业主开辟一块地上停车场，由于现在众所周知停车是比较大的问题，所以我们现在做的一个面向社会，面向政府，面向业主的一个停车场，包括相应的停车的一些配套，这些我们可能引进一些刚才说的快餐企业，这些也在考虑，也是现在年轻人的一种生活方式的一种体现。

　

　　【主持人】：地铁首站确实是一个卖点，这个卖点如果做好的话，确实对购房者促进因素非常大，如果在中关村上班的话，可能睡一觉就到了。

　

　　【袁 野】：原来同事买了茉莉公馆现在也是先往南坐，坐到春天里。

　

　　【童昕光】：之前住在东边，我在四惠上班得坐在四惠东站。

　

　　【主持人】：这是一个卖点，我们认为对于有些人来说，确实也是一个缺点，如果是首站的话，跟其他楼盘比的话，离市中心再远一站、两站，商业配套可能是非常重要的因素吸引这些人关注这个区域。到时候熙悦春天离凯德的距离到底是多远？离商业远还是近，是否受噪音干扰？现在老的小区也好，还是五年之前开发的小区也好，同样小区配套很方便，楼下大型商业，但是同样造成停车不便，望京宜家就是一个例子，有没有这种可能性。其实熙悦春天究竟怎么考虑的？

　

　　【袁 野】：不管是春天里小区还是熙悦春天小区，停车位都达到1：1，因为保利跟凯德合作，我们合作得比较深入，包括他们对凯德MALL整体规划也有一些参与，这个区域停车问题上凯德做了很周到的考虑，不管地面还是地下停车位，预留了足够的停车位，停车位这个问题不用太担心的。

　　 再回答您第一个关于距离和噪音的问题，在路的西侧和东侧，中间隔了新源大街相对来说这个距离比较合适的。不管是春天里，还是熙悦春天客户走步距离应该五到十分钟之内可以走到，但是同时不会受到噪音和人流量干扰，这是非常合适的跟shopping mall距离关系。

　

　　【主持人】：最后一个问题，北京市发改委3月19号发布第二轮南城行动规划，未来这里将继续投入3960亿。天宫院很容易让人想起房山的长阳，确实两个地方重合度很高。一个是有地铁、一个都是在南城、买房的人群都是首套房刚性需求的人群。想问问各位老总，一方面总结一下天宫院地区和长阳地区差异化的问题？第二个问题，今年这种市场情况下尤其是在京19条，包括国家调控情况下能给我们一些想买房特别是买首套房的人群一些购房建议吗？

　

　　【张海剑】：长阳地区、天宫院地区是目前北京市场两个热点地区。天宫院地区有一些比较独特的优势，随着这些年逐渐发展，产业、住宅不再像以前分得那么开，距离那么远了。北京市产业、居住以前分开得比较多，以前比较典型的像通州这些区域。但是这几年有所改变，大家逐渐发现我们现在的交通成本太高了，可能从中关村去上班，住在通州，每天要花在四、五个小时在交通成本上。但是生物医药规划有十多平方公里，产业区域所带的人口、产业人群，包括客户人群非常大，这个区域还是非常重要的特色。这种产业优势是长阳区所没有的。另外在天宫院地区，紧邻着大兴核心区域非常近，大兴区政府有一个核心区迁到地铁站去。针对你刚才提的第二个问题建议，17号文已经出了，总体目标要保持稳定，并且有一些自主型、改善型价格要求略往下降。大家也比较清楚，这个行业还不是完全市场化的行业，受政府调控还是影响比较深的。政府提出的目标，应该称为咱们行业主要的参考目标。针对目前的情况，住宅不仅只是一个商品，它附带了很多社会属性，包括户型、教育、医疗这些东西。这个主要是因为包括北京市，包括各地这些资源，换句话说咱们中关村的房子就是中关村二小，怎么去那，这样的话，因为赋予了太多的社会属性，投资渠道非常单一。可能证券市场表现咱们有目共睹，证券市场不太适合，房地产现在还是建议大家有自有资金比较多的，实际上今年2013年政府CPI控制目标是3.5%，人民银行一年期活期存款0.35%，一年期的定期存款利率是3%，意味着一年把钱放在手里，政府已经控制得非常好的情况下，不太建议把现金放在手里。假如说要有置业需求，无论是自主还是改善型，还是该出手就出手，大约98年开始，从房地产可以给大家的建议。另外一个俗话好不过三代，随着住宅市场的调控，随着国家货币政策相对来说不是紧迫性，货币发行量包括货币MI比一月份低了15%左右，这样对货币长期来说还是有保值需要，建议大家调控下关注商业地产，商业既然可以实现保值，还可以实现比较长期稳定的现金流，这样的话大家可以积极关注。

　

　　【主持人】：苑总身边这些客户有没有放弃长阳到天宫院的？

　

　　【苑学斌】：这两个板块有点类似，不太一样的。目前天宫院板块是一个承接，一个是大兴新城的外牵，我们这个板块再往南那边也有规划，未来大兴中心区域应该就是在天宫院。再讲一下如果你要进北京城的话，我们天宫院可以不进北京城，我在黄村基本上买什么，吃什么，玩什么都可以承接。但是如果在房山的话，可能最近也得到西三环，到六里桥才能解决。我最近感觉清明节往那边去，但是从城市发展来讲，我比较同意张总的意见，北京市的规划，不用说了深入其害。另外把车放在那儿，坐地铁过来更有保障。这是北京原有画圈式规划给大家带来的负担，刚才说的生物医药基地板块如果边上有很多产业，这些是这个板块的核心人群。当然现在很多城里同志，或者中关村同志也会在那儿买房子，是逼不得已，这是没办法。现在从任何一个区域规划来讲，除了居住，除了shopping mall之外，其实还是要有产业的。这样的话，慢慢的是一个小城镇，交通成本都会降低很多，生活品质也会改善。然后不用天天奔城里，大事奔城里，小事直接上下班。

　

　　【主持人】：上下班坐地铁，其他在这个生活圈基本可以满足了。

　

　　【苑学斌】：2002、2003年那时候也不是城里，现在有很多城里人已经离开这里，但是真正很多企业进驻比较多的情况，这些人也愿意买。

　

　　【主持人】：苑总提几点买房今年的建议？限购、限贷情况下。

　

　　【苑学斌】：这是一个系统问题，在目前系统情况没有打破的情况下，可能是一个阶段下需要持续的一种规模，大家买房的这种需求还是比较刚性的。前两天也是一个朋友关于北京新增人口每年数量多很大，这些人群都有这种买房的需求。核心的原因还是北京确实机会比较多，大家都来北京。慢慢可能涨到一定程度，大家就返乡了。这个在南方一些城市比较普遍，比如深圳、广州房价很厉害，江西人、湖北人慢慢都有返乡置业趋势非常明显的。当然沿海的产业经历了这次金融风暴，这次次贷危机以后，经济波动，原有的经济结构已经向内地转移了。带来大量的产业人群，东莞原来加工行业不做了。原来的农民工都不愿意出来，不愿意到东莞去了，这些产业跟着进去，比如富士康为什么从深圳牵到郑州，这个人口大省，这就是所谓的经济结构转型所带来的，我们看社会形态包括产业布局的调整，直接影响了整个行业。

　

　　【主持人】：如果有人买大兴的天宫院，因为北京首都第二机场南迁造成很多人买天宫院，如果想上班离得近还是买长阳。苑总说整个天宫院生活圈购物还是非常方便的，您对两个地区差异化有什么认识吗？

　

　　【刘 钢】：刚才苑总也提到了，这两个区域我认为目前最大的区别，大兴未来有一个生物医药产业的规划。金融街一直在研究这个事情，作为核心城市发展需要有一个很标志的东西，就是自主一体。住得很近的地方可以解决工作，或者在工作的地方可以解决生活配套的问题。这种情况下是一种理想化的城市，社会成本很小，会降低，包括交通拥堵，城市污染。刚才几位提到包括以前的像通州，别的区域都有大量这样的居住与上班人离得很远的人。一个是大家上班时间个人精力，我们一直希望提的概念就是自住一体，也是从国外的发展经验中学习到的。关于产业发展这一块，因为金融街开发了一个区域，在这一方面有一些自己的建议，或者一些想法。我们是特别支持政府开发一个区域的时候，同时开发区域里面做建设开发的事情，同时又相应的产业配套来支持，包括我们做的通州商贸园，考虑在通州居住人群太大，相应的办公产业发展相对比较少，所以我们在那做了这样一个产品。城市核心区办公成本不断的提高，各方面因素叠加，凸现这样一个矛头和趋势。

　

       给网友一点购房建议，就购房来说看似是买一个商品，开发商看似把楼卖给网友，更多买房子选择的是一种生活方式，但更多是选择一种生活方式。比如说刚才提到的商业配套，包括幼儿园和学校，如果单纯卖房其实开发是没有问题的，但是卖房同时把相应的你未来生活所需要这些东西都给你考虑进去，这就是负责任的开发商要做的事情了。其实进入到这种小区，以后是提高你的生活半径，在买房子这个事情上，社会发展这么多年，不具备什么差异化或者竞争性在里面，这是普遍化的。在这个行业里面开发商逐渐有自己的一些开发理念，包括我们金融街做的项目，原来我们觉得是卖房，现在更多感觉给所有的企业，包括想置业的企业提供成套的商务相关的服务。包括投资性的客户，租赁房，让他合适的租户租出去。也有很多相对小的企业需要支持的更多，会议室没地做，找到周围相应的会议室可以自己预定，或者出个百把十平米可以直接去租用。包括停车的问题，这些都是需要考虑的。我们究竟仅是在卖商品房？还是给购房者一个完整的生活解决方案？这是我们做到的事情。

　

　　【主持人】：您的意思大家买房的时候不光要关注价格，还要关注品质，关注生活，咱们项目开盘价格没有定，确实今年限购限贷政策比较严格的，我们到时候开盘的时候，生活方式上去，有没有可能价格也上去，老百姓买房买赔钱了，有没有这种可能性？

　

　　【童昕光】：您说赔钱这个概念，起码我认为一定时间不会出现的。首先从城市发展角度来讲，还是土地资源是稀缺资源，这是众所周知的。这几年的土地市场从前两年的四环、五环，现在到六环，从去年来讲，大兴区域地价普遍上升到九千块钱以上，去年年底大兴核心区，张总说的一块商业用地它的楼面地价已经到了一万二。这不是政府行为，这是一个市场行为，为什么呢？因为核心区没有地了，只能向外发展，而需求不断的在积累和增加，这个需求导致了土地价格的上涨。土地价格上涨，因为我也负责一部分拿地的工作，然后我一直现在有一个概念，或者有个印象在逐渐的加深。像现在北京，特别是北京市现在做刚需盘，做一个住宅，对企业来讲已经进入一个微利时代，如果你想生存，如果想在这个区域要发展，长远的发展，你现在基本进入一个微利或者无利时代，这是千真万确的。

　

　　【主持人】：既然微利和无利情况下，怎么和其他区域，尤其其他大品牌楼盘竞争呢？我们开发商拿地的时候，和其他区域比的话，这个地区究竟以什么目的来拿这个地块？

　

　　【童昕光】：因为我们本身都是大品牌，大家都在同一个状态下生存，大家是跟这个市场在做博弈，其实现在要说企业之前竞争，各个企业老总相信您也比较清楚，今年特别是去年到今年，整个北京市市场都是一个供小于求状态，现在供需比基本到达1：2，1：3的状态，一套房可能两三个人在那儿等着。几个企业之间的竞争其实没有之前那么明显。刚才为什么说土地和房价的关系，土地的价格一直在涨，房价已经到达一个微利的状态，如果房价没有降价空间，土地价格一直在涨，说明给现在购房者一个定心丸，你买了肯定不会赔，这是我的一个理念。

　

　　【主持人】：你是说买咱们熙悦春天肯定不会赔。

　

　　【童昕光】：肯定不会赔。

　

　　【主持人】：另外咱们这个区域，尤其咱们这个楼盘怎么和其他的长阳，昌平新城、通州去竞争呢？

　

　　【童昕光】：昌平新城、通州，长阳，包括大兴是一个区域概念，土地属性具有区位性，不能单纯拿长阳房子和大兴房子比，因为区位代表需求。长阳房子客户群有一部分来自本地客户，有一部分我生活在西三环，西四环，或者丰台西五环这个区域，可能觉得房山更近一些，开车非常方便。而且轨道交通9号线房山线非常方便，我大兴生活的区域，生物医药基地板块，那可能是首先大兴本地有一部分需求，然后再结合4号线，在旧宫往那边，丰台再偏西一些。

　

　　【主持人】：您的意思还是按照工作区域选择。

　

　　【童昕光】：区域范围，比如住在东边，选择大兴房子，对通行成本最大。

　

　　【主持人】：如果在中关村地区上班呢？

　

　　【童昕光】：选择房山，或者选择大兴都可以。因为我们现在实际客户群，我们在房山也有房子，也有熙悦山，在大兴有春天里和熙悦春天，我们在客户群统计上，其实海淀区的客户都是占到一定比例的。再说到刚才谈到产业发展的问题，大兴我觉得更具有优势？首先2010年宜家进入大兴，凯德置业，包括龙湖商业，对居住配套的升级，这是和居住同时起来的，同时发展的一个状态，这是要比之前通州，要比之前回龙观都是要好的。因为大家多知道之前的通州比如住宅先引进去，然后起了一片商业再起。回龙观说睡城说了一段时间，到现在商业也起得比较繁华。但是房山和大兴不一样，这两个区域商业和住宅都是同时的，政府从开发商，包括开发的角度是一个新的认识，是一个新时代住宅区改造的理念，也是一个进步吧。从产业发展来说，大兴第二机场马上在06年左右的时候就要开始启用了，大兴第二机场势必会带动整个一条线，整个南城发展产业升级，产业升级对一个城市发展是息息相关的。相信大家也都知道今年有一个话题，就是抄底，美国底特律的一个房地产市场的爆盘的问题。因为底特律在早几十年的时候是一个汽车城，是以汽车产业为支撑的一个城市。后来底特律随着城市发展，包括产业的变迁，汽车产业已经迁出底特律，因为底特律全部产业都是由汽车来支持的。迁出了以后，现在造成的房地产价值的骤跌。可以看出产业对于一个区域的升值是有非常大的影响。第二机场如果起来以后，势必会带动物流，包括第三产业，就是服务产业的全面的升级。所以还是回到刚才区域升值这个角度来讲，天宫院生物医药基地的房子是绝对不会贬值的，对以后长远的发展，包括配套，包括产业，包括居住的一些整体的发展，我觉得会有一个令人惊喜的改变。

　

　　【主持人】：袁总对于今年买房人一些建议吗？尤其要买入市一些新房首套房的客户一些建议？

　

　　【袁 野】：我觉得从国家现在调控政策，包括最新的国五条，整体的细则来看，国家的整体还是想保护刚需的。那么国家不管是提高二套房的利率也好，首付也好，可能想调控更多的是存在一部分改善性需求和投资的需求，国家想调控得更多一些。但是对于刚需目前国家政策一直是持保护的态势。特别像天宫院板块，刚才几位老总说的，大家所属的项目针对于刚需，针对于首置的客户，国家政策支持下，首置客户可以放心出手购买不管我们项目也好，还是整个天宫院板块其他项目也好，这是一个出手的时机。

　　第二确实政府今年的调控决心比较大，政府房价涨跌幅度也跟政府的绩效有一个挂钩的情况。在这种情况下相当于政府来帮助购房者把这个房价做了一定的遏制，来控制了它过块的上涨。在这个时机还是一个比较好的适合大家出手的时机。

　

　　【主持人】：今儿聊到整个天宫院地区的交通、配套，也聊到整个南城发展规划，确实聊到今年给购房者一些建议，包括大品牌开发商一些差异化和一些开发的责任。确实就没聊够，咱们以后接着聊，谢谢几位老总光临搜狐焦点网，谢谢这些网友，今天聊到这儿，谢谢大家。