8月3日，金融街控股在天津发布了其商务地产的服务体系。这套被称之为“4C资产管理服务体系”的系统涵盖了资产管理、写字楼商务服务及物业及生活服务的全范畴。

　　据系，4C资产管理服务体系将首先在天津金融街(南开)中心项目中试运行。

　　金融街天津职业营销副总经理李亮说：“公司之所以会把首个4C资产管理服务体系落位在天津金融街(南开)中心，是因为天津的商务地产竞争非常激烈，要在市场中突围，就必须在产品打造上下更多功夫。”

　　虽然天津的商务地产竞争激烈，但金融街还是一再表示了自己在天津发展的信心。其在接受媒体采访时称，金融街在天津的土地都位于核心区域的核心地段，这使得公司产品的稀缺性很强，竞争力较大。

　　但不得不注意的是，即使这样天津产品中商业项目的定价仍低于住宅产品。金融街方面称，这种住宅和商业价格倒挂的现象目前比较广泛，不仅存在于天津。主要是因为住宅的需求量大、核心位置的土地又比较稀少，加上购房者相对较多，自然价格容易上升，而商业地产购买时需要的资金较大，相对目标受众较小，反而价格不容易上涨。

　　其称，目前只有重庆的写字楼、商场和住宅的价格在一个正常的发展趋势上。

　　另一方面，金融街方面表示，公司未来主要发展商务地产，这种4C资产管理服务体系也将逐渐推广至公司所有的项目。

　　金融街方面称，因公司的发展定位所致，未来的扩展区域还是一线城市和1.5线城市，至于二线城市暂不考虑进入。其解释称，这是因为金融街打造的都是高品质的商务地产，这意味着需要高成本、高支出，而经济不太发达的城市在售价上可能难以满足金融街的定位。

　　在大力发展商务地产的同时，金融街也不会放弃住宅产品。但从金融街的表述来看，未来住宅产品将会成为金融街商务地产的配套产品，比如综合体中可能会有的住宅及公寓部分。

　　事实上，对于未来发展模式、项目情况及资金土地等方面，金融街控股股份有限公司总经理吕洪，金融街控股股份有限公司副总经理王志刚、金融街天津置业总经理吕宏斌，金融街天津置业营销副总经理李亮在发布会后对媒体进行了详细的介绍。

　　以下为金融街管理层接受现场媒体采访问答整理实录：

　　现场提问：金融街的4C资产管理服务体系是一种收费的服务？如果是收费的服务，在制定内部盈利目标的时候有一个怎样的目标设定？另外，北京什么时候会把这个服务引进来？

　　金融街：4C标准的发布标志着金融街写字楼和商务地产开发进入了一个新的阶段。金融街最早是服务于大客户，一些高端和资源型的客户比较多。但随着金融街商务地产开发进程的加快，我们服务于高端客户的品质也要带到其他一些中小微企业项目中去，所以金融街不仅要盖楼，更多地要把这个服务体系作为企业的标准传递下去。

　　南开中心项目是我们第一个4C标准落地的项目，今天这个活动也是4C的全国发布会，也是南开中心项目的启动仪式。4C中心我们现在制定了一个服务标准，在十月份会把我们的样本区展示出来，代表金融街在写字楼开发的一个新的里程碑。

　　至于费用，我们全部是免费的，我们没有因为成立4C中心就要收费，金融街控股不收客户一分钱，我们只提供服务。

　　但是，客户委托过程中有一些费用的发生，这是我们服务商和客户之间协议关系，这个关系我们会有具体的标准跟他们谈，我们会给一些优惠条件。因为我们有第三方服务团队跟金融街一起合作，服务于我们的业主，所以我们会对收费标准做一些限制，把我们优质的服务通过第三方代理带给我们的客户。

　　这个标准现在南开中心是第一个，在今后的开发过程中，我们主要面对中小企业的商务地产都会把这个标准固化下去。北京、重庆、天津等只要有这个类型的商务综合体，我们都会把它作为标准进行贯穿。这个是金融街的商务地产开发服务标准，会固化下去。

　　现场提问：去年的年报显示，控股公司各个领域的营业收入增长比较大，但年报里面也发现，在营业收入增长幅度比较大的情况下，毛利率有所下降。此外前几天公司发了半年业绩的预公告，可能今年归属上市公司的利润同比也会下降，这个原因是什么？这是阶段性的问题还是未来的主要问题？

　　金融街：金融街上市到今年是第13年，前10年平均年度复合增长率基本上能够保持30%。去年销售业绩和营业收入都有大幅增长，利润水平降低，我们预计到今年可能毛利率水平会有微涨，但想大幅度的提升今年还没有做到。

　　原因有两个，一个是主观原因，还有客观原因。从2011年开始到2012年，我们考虑到自身的发展情况，还有当时国家调控政策的影响，我们更明确、更坚持了公司开发商务地产，特别是金融商务地产的主营业务方向。同时，也明确聚焦核心城市，相应的对以前以北京为主的一些传统住宅项目进行了大面积去化。

　　大家回想一下，在北京、天津我们都有相应的经营方面的动作，去年我们的销售签约情况，因为以前做商务地产每年都是签约量不大，但利润率非常高。类似十年磨一剑，但周转率相对的低，因为做高端的商务地产项目周期比较长，通常要四年到五年。

　　去年我们北京公司销售签约205亿，这在公司历史上也是最大的。同时在北京地区市场我们也是差不多第一，签了130亿。这里面大量的业绩我们从2011年开始就做准备了，把很多相应的住宅进行了去化调整。这样回笼资金既适应政策和外部的市场，同时也更坚定践行我们的发展战略。

　　比如北京金融街拓展下获取的月坛南街项目，其实那个项目会给公司带来非常好的回报。那个项目从去年9月底获取，在不到一年的时间内，除了自己持有的部分之外，其他的都完成了相关的销售签约。

　　另外，去年6月底在天津获得的和平中心项目，也是一个非常好的综合体项目，今年也已经开盘了。

　　所以主观的原因是我们进行了相关营销上的策略考虑。

　　去年还有一定的客观原因，就是有的项目比较集中。特别是北京国家开发银行那个项目，相对来说那个项目是高收入低利润，因为那个是给我们传统的大客户提供服务。

　　去年有一个持有物业的项目在西单，这个项目我们持有商业的经营，它客观上也会造成毛利率低的关系。那个项目今年9月份也可以开业，引入了法国老佛爷百货，这也是老佛爷百货首次进入亚洲，在亚洲开的第一家旗舰店。

　　包括中期业绩，综合这些情况来看，我们能够保证今年的毛利率水平有一定的提升，但是达到原来的水平暂时不可能。实际上现在行业内整体的毛利率水平都在降低，我们能够以去年作为一个起点在这个基础上逐年进行提升。

　　另外，今年和去年同期相比，一季度和半年报因为有公允价值记账利润的原因，可能一、二、三季度跟去年同期相比都会有下降。但是，我相信以年报业绩来比较，与去年同期相比一定会有大幅提高。

　　现场提问：您刚才说到月坛南街的项目，签约额和销售收入什么时候能够合并到报表中？

　　金融街：这个项目收入在明年、后年才能并入到报表。因为去年九月份获得了土地，这是整体规划地上25万平方米，加起来将近40万平方米的综合体项目，我们主要是机构的整租，还有一些散租和配套服务，明年会有几个亿并入报表。

　　现场提问：金融街在新开拓的区域方面有没有什么考虑？接下来你们会不会向广州金融街、南沙、深圳前海进军？

　　金融街：肯定有考虑，我们还是看好整体中国经济发展，同时坚定不移地走商务地产开发策略。这几个城市我们都会重点关注，国内的地区中心城市我们现在进入得还是比较少，除了这四个城市之外我们肯定会再积极参加。但这种城市不是想进去就可以立刻实现，上周前海挂的那三块地我们也去投了。

　　现场提问：金融街的战略是集中开发商业地产，原则上不会做住宅开发，可能最多是一些配套。其实现在住宅市场也没有完全沉到谷底，很多公司都用多元化来平衡风险，你们集中商业地产是基于什么样的考虑？另外全国写字楼区域发展水平是不平均的，你们在选择进入的城市方面秉持什么样的标准？

　　金融街：金融街聚焦商务综合体，但是商务综合体和住宅在内部基本维持一个比例，可能70%左右，当然也不一定做70%，60%多也可以。

　　我们重新聚焦商务地产，因为这是我们金融街的长期优势，特别是高端综合体客户服务，金融街在20年开发过程中积累了丰富的经验，对高端客户的需求也了解得比较多，同时也积累了很多高端客户资源。

　　我们认为做高端商务综合体是金融街的核心竞争优势，包括今天这个4C中心落地，我们也是想把服务于高端客户的标准推广到我们所有的产品中去。不论是大客户，还是我们的中小微企业，我们的服务标准都是一样，从产品的硬件到服务都要做到更好。

　　至于住宅做不做，我们一定会做。综合体、办公配套也需要住宅产品，所以我觉得这两条路都要走，我们要开发商务综合体，也要配套一些城市公寓类的居住型产品作为综合体的配套，或者做一些高端居住产品，能够为综合体进行补充。

　　我认为，这两者的关系是以商务综合体为主，居住类的城市公寓为辅的发展策略。同时我们还在今后还会适当持有优质物业，作为我们房地产开发和资产运营两条腿走路，建立一个健康的发展模式。

　　现场提问：进入城市的标准有哪些？

　　金融街：我们还是跟着客户走。因为我们服务的是高端客户，入驻标准肯定是首选经济发达的城市，一线城市或者1.5线城市，至于二线城市我们还没有过多的考虑。

　　因为，我们企业定位是做高标准的写字楼综合体，高标准意味着高成本、高投入。在一些经济不太发达的地区，在售价上暂时还达不到这个标准，所以我们会聚焦一线和1.5线城市，尤其是沿海经济发达区域，这是我们选择的标准。

　　现场提问：针对中小企业的商务地产对金融街来说是一个比较新颖的东西，公司从什么时候开始有这个想法？现在针对中小企业做的商务地产开发是比较多的，给人的感觉比较零乱，档次也参差不齐，金融街在这方面怎么做出自己的特色？刚才提到进军新的城市还是以高端客户需求为主，还是以大客户为主吗？

　　金融街：我们一直聚焦商务地产，这不仅仅是大客户的商务地产，一个商务综合体里面一定会聚集大客户，还有中小微企业，由他们组成一个商务综合体，这样才能丰富商务氛围。

　　如果只有大客户，我们认为这个市场一方面总量有限。另外一方面，一个纯有大客户的市场对周边的带动力有限，所以我们会在一定程度上给一定的自由，让大客户和中小微企业构成商务氛围。

　　在这个基础上我们想要制定什么样的服务标准服务大客户，经过积累了20年的经验也沉淀了一些服务的标准，所以在大客户服务标准基础上制定了一个服务于中小企业的4C体系来服务我们的中小微企业。

　　无论是作为大客户服务，还是中小微企业，我们的服务标准是一样的。无论到哪里，只要金融街开的商务综合体一定会有4C标准在里面。

　　所以，也不是说为南开中心项目而设立这个标准，这个4C标准一年前就在酝酿，只是我们在讨论以什么样的模式引进。

　　现场提问：公司之前是为大客户服务，现在会拿出一部分精力专门针对这些中小企业，公司如何做出特色？因为写字楼针对中小企业做散售的，绿地和SOHO中国都在做。

　　金融街：我们服务中小微企业，要抓住客户的特点。要明白服务的客户需要什么，是需要资产服务还是商务服务。

　　因为这类客户都在成长过程中，或者企业本身不大。当然，不是说小客户是没有钱的客户，或者说没有实力的客户，有一些小客户需求的办公面积可能不是很大，不像大客户需要10万平方米、20万平方米的大楼。他可能需要300平方米，一两千平方米，这类都是中小企业。他的办公需求面积相对大客户来说是不同的，但不代表这个企业的实力不行。

　　这种小微企业租300平方米，可能不会有自己的会议室，但是又需要会议室，怎么办呢？我们通过整个综合体配套完善来满足这种客户的日常商务需求。包括资产服务需求，因为对于一些客户来说没有那么多精力进行资产管理，他只要买一栋楼或者租一栋楼之后我们给他进行资产服务和资产打理。

　　可以买来自己用，或者拿出去租。比如说我的企业今年可能只需要100平方米，但是随着企业的发展过两年需要200平方米，再过两年需要300平方米怎么办。这种企业可以一下子买300平方米，200平方米可以暂时出租，等企业成长的时候再把那200平方米拿回来，这样就有300平方米，我们就可以为客户提供更加广泛的资产管理服务，让我们企业能够适应各个期间的成长过程。而不是说今天买了我们中心，明天企业发展了没有地方办公，到时候又到处找办公室。

　　另外，实际上我们进入城市标准还是以中国地区中心城市为主。我们更看重进入城市的经济发展规模、地位，特别是以后的潜在发展空间。

　　做商务地产并不是说完全要跟着客户走，反过来，我们也应该关注公司的特点和特长，我们应该聚焦和充分发挥这些优势。我们的客户大家过去看得比较多的、耳熟能详的都是一些大机构或者大总部。

　　到了每一个区域的中心城市，我们会继续为他们提供服务。北京金融街能够聚集这么多中国一流的金融、保险、电力、电信这种大国企总部，除了在北京就没有了，因为北京有特殊的地理优势。

　　我们怎么把北京金融街这种相关的客户资源和练就的能力在别的地方发挥呢？这是我们要解决的课题。在金融街我们服务的小客户数量一定远远大于大客户的数量，只不过大家平时不关注。

　　我们现在提供的写字楼商务服务里面，已经到什么程度呢？其实，每一个大的机构有这么多业务量，他的从属或者下游企业会非常多。比如说像银行、保险、金融，包括泛金融、基金公司、投资公司、信托公司。有了他们相关的业务，会计师、律师这些就全都有了。

　　他们这些人在商务人群里面也是偏中高端的，相应的服务类设施也需要配好，我们基本上是围绕这样一个完整的理念再走出北京，在各个地方进行布局。

　　现场提问：今天注意到了一个比较敏感的价格问题，在南开项目带有4C服务的写字楼定价是低于住宅。这个定价是天津特有的特征？还是金融街在综合体中的定价模式？未来如果在北京要开发这样的综合体，是不是也会采取写字楼的定价低于周边住宅价格的定价方式？另外，在天津这样一个核心的地方，这个写字楼的租售比是什么样的？

　　金融街：关于定价的问题，按照客观规律来说，商业的价格、写字楼的价格和住宅的价格应该是一个正比的关系。因为写字楼项目成本更高、配置更高，所以价格也会更高。但是目前这个市场，北京、天津及其他中国大部分城市住宅都是超过写字楼，为什么会出现这个原因呢？一个是住宅需求量大，一个是土地稀缺，特别是像在天津南开中心的位置住宅比较稀缺，老百姓对价格的承受力强就可以去化。

　　而对商务地产来说，常规来说投资成本非常高，一整栋楼买可能好几十亿，买一层也要几千万，这不是一般人能够买的，所以买的人就少。这个价格也是根据市场需求来确定的。

　　我们在重庆的写字楼价格就高于住宅价格，重庆这个市场在全国来说是比较少有的价格体系比较正常的市场，因为供应量非常充分，写字楼、住宅、商业供应都很充分，所以可以遵循正常的市场规律。重庆我们的写字楼卖到1.3-1.4万元/平米，而住宅卖刚刚一万元出头。

　　目前市场供应比较大，所以导致住宅价格偏高，而商业地产，特别是写字楼市场投资门槛很高，受众比较少，所以相对价格卖不过住宅，这里面有供求关系的原因。

　　现场提问：现在租售比能够达到什么情况？

　　金融街：现在很多地方都是住宅和写字楼倒挂，按照正常的投资价值和长期投资趋势来看，写字楼的投资价值应该是远远高于住宅。包括从租金的数据和表现来看，我们认为对于写字楼投资来说是价值洼地，所以我们要把这种观念让客户知道，实际上这个倒挂现象是机会。

　　另外，一个项目在交付之后三年出租率达到90%以上是属于比较正常的去化。至于租金水平，因为这个项目所在区域属于南京路沿线，属于天津比较传统、比较核心的商圈区域，所以租金水平高于天津的平均水平，处于市场领先的地位。

　　现场提问：北京西城现在扩建对于金融街来说是一个比较好的机会，这个过程中可以去把握哪些机会？金融街在北京发展得比较好，那要怎么把北京的优势复制到外地？如果要走出去政府资源优势会减弱，这是不是会成为我们将来扩张的瓶颈？

　　金融街：北京金融街拓展的第一个项目是去年上市招拍挂的，这个项目我们公司是通过积极竞争获取的。

　　第二，金融街拓展中心我们陆续从今年上半年开始公示相关的签约情况。我们想通过这个项目的拓展，会把这个区域做得更完善，区域的价值得到更大的提升和凸显。

　　相应的，我们在这个区域持有的物业价值也会同步提高，这一点希望大家能够再关注一下。我们在金融街这个区域持有70万平方米的物业，这部分物业大家可以核算它的市值大概是多少，通过金融街拓展能够为我们带来这些价值和益处。

　　另外，走出北京之后是不是会受到影响，目前没有。我觉得金融街通过近二十年的发展有三个特点：第一个，我们是国有控股；第二个，我们的客户资源；第三个，有一定的成熟经验和战斗力的团队。

　　我想有这三点不仅是在北京，在任何我们已经进入的城市和要进入的城市都不会出现瓶颈。

　　现场提问：之前有数据说天津写字楼目前的建设规模大概需要60年消化，当然这个数据不是那么准确，但也说明如果要完全的租售出去还是有比较大的挑战，您怎么看天津这种商业地产的现状以及未来的发展趋势？

　　金融街：我觉得一定是两极分化的，有好的就有不好的。另外我们在天津从2005年9月份第一次进入到今年整整八年，做的这种商务地产项目除了我们持有津塔大概10万平方米之外，现在租赁出去了六成多，手里的写字楼还没有存货。

　　尽管天津也是个不大的区域，但是天津写字楼市场一个是有区域性的特点，另外也得看到结构性特点。尽管天津不大也要分区域，大量的写字楼存量是在滨海新区，有很多这样的项目。但是，那个区域产业发展没办法支撑需求，所以存在一定的问题，这还是区域的问题。

　　但是城市的核心区域土地资源非常稀缺，现在几个是前几年我们储备的土地，近几年都很少有地推出。核心区域土地资源的稀缺性必然导致物业的稀缺性。

　　另外，市场上认为供应量很大有泡沫的是普通层面的写字楼。如果从定义来说，乙级写字楼，或者这种住宅里面办公的写字楼量很大，但是真正高端甲级写字楼不多，天津中心区域和平区这样的项目屈指可数。

　　所以，我们的产品定位要根据区域的特点，另外就是产品的差异化，我们觉得高端写字楼的需求还是完全符合我们的发展方向。

　　现场提问：刚才提到老佛爷进驻情况，老佛爷百货到底什么时候开业？因为之前关于老佛爷的消息两三年前就说开，但是什么时候开一直没有消息。

　　金融街：开业应该是9月份，具体日子记不准。

　　西单这个项目是我们租给老佛爷的，然后老佛爷百货店整体来打理经营，是这样的关系。所以对于这样项目的情况我们虽然了解，但并不像掌握自己的购物中心一样，我们是相对比较被动的掌握情况。所以具体开业时间还得等他们那边的答复。

　　现场提问：公司要加大商业发展比重，和发展住宅相比对于资金的压力、包括周转可能会更具有挑战性。那么公司在现金或融资方面目前有什么样的渠道和准备？

　　第二个我想问一下巽寮湾今年的销售计划是什么样的，比如说具体的销售金额和销售安排？另外，从刚刚几位领导的介绍，我是不是可以认为公司在巽寮湾这个项目发展全部结束后没有计划做其他的滨海旅游度假产品？

　　金融街：传统的融资渠道我们公司做得还是不错的，这一点也是跟我们的战略有关系，也一直得到了大客户资源的支持。我们的融资成本在行业内应该是偏低的，各大机构也比较认可我们公司，也认可我们的信用度，能够在同等条件下给我们更多的优惠。

　　另外，我们这种持有物业也是能够及时补充经营性贷款。还有更新的融资渠道我们也都在研究和运用，包括我们在去年成立了房地产基金公司。

　　我们现在开发的项目不完全是自己单打独斗，基本上也愿意走合作的方式。像在天津这里就比较典型，我们和保利合作开发大都会项目，在和平中心我们也引入了机构投资者从股权方面进行合作。还有重庆项目也引进了中信信托，这些都是我们资金来源非常好的补充和渠道。

　　我们自己内部没有说不做滨海旅游度假产品，我们内部没这样定过。因为熟能生巧，如果做熟了，能够生巧的事不会不再做。

　　金融街作为第一个进入巽寮湾的开发商，经过六七年的耕耘已经初具规模，包括水电气供等，金融街可以说作为投入最多的开发商之一我们和政府一起合作。16公里的滨海公路、燃气站和自来水厂都是我们和政府合作的。所以，金融街为巽寮湾整体的建设贡献了自己的力量。

　　巽寮湾的销售业绩今年定的目标是10亿左右。

　　经过这么多年，我们觉得从现在看来目前投资巽寮湾的所有客户都赚钱了。一方面我们有良好的物业，可以在那里休闲度假。另外，我们通过对巽寮湾区域的开发，也锻炼了我们对于综合配套服务设施的打造。

　　巽寮湾去年前去旅游的人口已经超过300万，这是个非常大的规模。今后大家去巽寮湾，在旺季想订个房应该不是件很容易的事情，一房难求，这在三五年前可能很难想象。但是，金融街作为一个区域开发商，随着投入加大，把氛围打造起来以后，大家感受到收获的季节到了。

　　尤其是巽寮湾项目，我们非常不谦虚地说，我们是唯一一个能够实现真正投资效益回报的项目。其它很多项目都说我们给你百分之几的回报，很多公司都用这个手段。但是，巽寮湾项目，我们把一部分的利润拿出来反馈给我业主，我们投资预测是保底不封顶，因为我们有这个资源。

　　我相信今年10亿的目标不难实现，尤其是在明后年会有更好的机会，虽然大家说这边竞争很激烈，周边有1000多万的供应量，大家都在纷纷介入巽寮湾的开发。人多是好事，大家共同繁荣，共同发展，共同出精品。

　　对于我们来说，我们的竞争优势非常明显，我们是打造一个旅游小镇，而不仅仅是一个项目的开发。所以，在这个定位基础上，我们会重点去投资市政设施，打造配套的旅游商业。

　　比如天鹅湖商业已经有五个酒吧，五个酒吧在一条河上，那是个非常好的景观。特色酒店、精品酒店、包括纪念品、旅游品的商店都已经开业了，每年300到400万的旅游人口会带来多少商机。现在我们周边的客户也慢慢认可巽寮湾的投资价值，我想我们的项目今后非常值得大家去投资、去购买、或者去置业。

　　金融街开发巽寮湾这个旅游地产以后我们会不断总结提升模式，也不会排除还有这样的项目在集团开发的项目名单里。通过巽寮湾的开发，我们在旅游地产方面也积累了丰富的经验和教训，教训我们要转换成经验，然后在新的项目上能够不断的得到提升。

　　现场提问：最近在房地产A股市场再融资方面也呈现出松闸的状态，有两家公司已经提出再融资的预案。金融街控股会不会在A股再融资方面有考虑？

　　金融街：再融资政策由于也刚开，现在有一两家公司去申请。我觉得再融资政策都有相应的企业和规定，有相应的符合条件。我想我们公司上市十年，在这十年期间我们增发了几次，有融资定向增发公开募集了一部分钱，企业债也发过，基本上这些方式和渠道我们都有。

　　所以，目前公司也是积极关注和研究，肯定也有这种计划和安排。当然和政策相符的、同时与我们自身条件相匹配，我们都会去积极的争取。

　　现场提问：现在金融街在北京之前接手的几个中信项目的拆迁问题很大，你们怎么面对这些项目拆不动的情况？对于项目的困难有什么样的预案或者相应的办法？

　　金融街：金融街拓展区的拆迁是由政府来主导，公司并没有介入，只是积极做准备。某种程度上对公司来说也有好处，公司的准备周期可以更长，起码可以准备得更充分。

　　另外，中信城项目可以关注公司的公告，这个项目拆迁的工作相比北京整体的拆迁水平进度很快，其中一个地方我们已经把土地证拿到手，马上开工了。第二个地块还差两三户，现在已经在进场做施工准备。第三个地块最大的B地块还有一个地上规模35万平方米的项目，总计不到140户的拆迁量。这个跟两年前公司接手之后这个项目总体的拆迁户数来比，现在还剩不到15%，85%全拆迁完了

　　具体的拆迁工作是由原来中信地产公司来负责，我们也是积极协调政府，我相信很快就会拆迁完毕。