【主持人】：搜狐焦点网友大家好，欢迎收看本期新盘路演，今天做客直播间的嘉宾是翡翠城第二季营销总监梁伟先生。

　　从今年1-10月，百城楼市上涨较快，北京首当其冲楼市更加火热，在火爆的楼市成交下，供需关系越发紧张，10月份北京新房库存量急剧下降到6万套以下。在库存压力下，环北京经济圈的优势更加明显。其中，涿州作为环北京经济圈重要的区域之一，价值潜力巨大。请梁总先谈一谈涿州目前的市场状况是怎样的？

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　　【梁伟】：我们先来谈一下涿州区域，半个世纪前，东京开往大阪的东海道新干线开启了世界高速铁路的新纪元，极大地推动了沿线地区经济的高速发展，并以此托起了半径80公里的东京都市圈。随后，在法国，TGV高速铁路的开通使小乡村旺多姆的房地产价格提高了35％，房地产交易总量一年内增加了22％。同理，德国高速铁路系统ICE让经济发展长期受交通限制的卡塞尔在一年内迅速完成产业升级，物业租金上涨20％，高档居住区如雨后春笋般纷纷崛起。可能大家会很好奇，为什么会谈到日本、法国和德国的高铁呢，其实这和北京目前的城市发展阶段十分相似。

　　2010年涿州京石高铁于2012年年底开通，它的开通直接将大北京都市圈的半径由30公里扩展到60公里，涿州进入了北京半小时经济圈的范围。

　　环首都经济圈的概念是在2010年年底提出来，它是围绕着北京、由河北的十三个区县组成，重点打造三个新城，以香河、燕郊为首的京东新城，涿州为首的京南新城和以怀来为首的京北新城，在环首都经济圈内建设养老、健身、休闲度假、观光旅游、有机蔬菜、宜居生活基地，其中宜居生活基地就是重点打造楼宇经济。应该说涿州是环首都经济圈的重要核心节点城市。

　　自从今年3月份以来，整个涿州市场受整个北京市场大的宏观市场的影响，整个市场非常火热。首先从售价上来说，2012年均价在五千元左右，现在已经上升到六千到六千五价格区间，销售量来讲整个市场销售量，从以前每个项目可能卖个几套，到我们翡翠城第一季的话，最高记录一个月卖了七百套，涿州各大开发商一起达到量价齐升的状态。

　　区位优势尤其明显

　　【主持人】：刚刚您说到，翡翠城在区位处于涿州最优越的地带，请您谈谈区位优势展现在哪些方面？

　　【梁伟】：我们 ()项目位于京南新城涿州核心，翡翠城第二季位于有涿州长安街之城范阳中路，誉为优势是非常明显的。

　　首先从大的方面来讲，涿州离天安门直线距离只有55公里，如果我们从我们项目开车到三环只需要半个小时。如果从我们项目坐高铁到北京西站目前是25分钟。以后高铁提速之后，只需要12分钟。所以说北京客户最关注的通行时间上看是非常具有区位优势的。整个涿州地区大的区位优势是非常明显的。从我们项目来讲翡翠城第二季项目位于涿州长安街之称范阳中路位置，占据两个核心，第一个和涿州老城区捱得非常近。第二个和涿州高铁新城也是相比邻的，等于两个城区交汇中心点。而且在范阳路上现在新的地已经没有了，跟长安街一样，它的资源非常宝贵。范阳上最后一块住宅用地，非常非常稀缺。

　　我们项目交通区位优势，从北京高速口一下来，第一个项目就是翡翠城第二季项目。说我们一分钟上高速，毫不夸张。从我们项目开车到西三环只需要半个小时，我们项目距涿州东站，京石高铁出京第一站叫涿州东站，距离涿州东站三公里，开车五分钟，交通巨大的优势是一般项目所不能比拟的。

　　第三点，我们项目的门口就是838公交总站，未来从京石高速拓宽之后，从我们项目这一站范阳中路，直接坐公交车上高速到六里桥也就40来分钟，一站直达西三环。所以说这三大交通的优势，是让我们交通优势非常明显。

　　假设你在西边上班，比如你九点上班，从家里八点钟出门就够了，如果你开车的话，30分钟可以到达西三环。如果你坐公交车的话，我们门口就是838总站。从一站直达，差不多40多分钟就能够到达六里桥。如果你在北京西站附近上班就更方便了，离我们三公里的地方就是京石高铁出京第一站涿州东站，可以骑自行车十分钟骑到高铁，然后坐高铁25分钟到达北京西站，再从北京西站坐地铁到达我们公司，全程控制在一个小时之内。

　　所以说跟我们北京重要的通州区域、房山区域的公共交通的通行时间上来看，相差无己，非常方便。北京一直以来以南都是欠发达的一些地方，首都第二机场落户到大兴，同样受北京第二机场辐射的固安，房价在差不多八九千的样子，而涿州均价六千块钱左右，价位优势非常明显。

　　交通便利四通八达

　　【主持人】：刚刚您从路面交通、轨道交通介绍了我们项目本身在区位上的一些优势。那么涿州未来的发展前景如何？您觉得涿州潜力有哪些？

　　【梁伟】：在我们环首都经济圈规划推出来之后，有几个核心。要在环首都经济圈要搞好产业规划，从涿州市来讲主要承接这样几个功能，一个是高端产业配套和专业生产服务业，承接着首都人口疏散的功能。

　　第二块它拥有电子信息产业基地，包括新能源、生物工程这种产业基地规划。

　　然后第三块也就是重点发展的现代服务业，包括首都地区的休闲宜居服务，这一块跟我们市场非常相关的。绿色休闲宜居的服务，说白了就是房地产开发这一块，这一块因为现代首都居住的压力非常大，房价高涨，然后车非常拥挤，那么适时的推出休闲宜居的服务，它会承载首都大量的溢出的这种客户。涿州适时推出了京涿高铁新城规划，总面积为5平方公里，规划总建筑面积约1000万平方米，规划人口规模约11.5万人。紧邻我们翡翠城项目，首都北京经过几十年的发展，之前可能是有一个吸附作用，像一个资源和资金的黑洞，把周边地市资金、人才吸引到首都来，那么北京经过几十年发展之后，慢慢有一个溢出效应。这个城市本身发展到了一定阶段之后，会有一个巨大的城市集群效应。通过自身的发展会带动周边这些地区的发展，有一个溢出效应，这个就是我们所说的城市群。

　　我们十二五规划也提到了要把环渤海经济圈打造成第三极，我们知道珠三角、长三角长期以来是我们国家两个重要的战略城市群，相对来说环渤海地区是发展一直比较滞后的。这一次环首都经济圈出来以后，包括天津也纳入到这里面，发改委推出来叫“京津冀一体化”的概念，最受益的应该是指北京和天津之间的廊坊、保定，包括承德和张家口这些地市。涿州作为京南新城核心结点，它受到的带动是最大的，应该说它是最大的受益者之一。所以说整个京南地区，现在从房价上来看，京东、燕郊地区均价一万二左右，包括到大厂卖到九千，香河大概卖到七千的样子。然后往南是廊坊，南方现在卖八千左右，固安现在均价八千多，个别项目突破一万了。再转过来就是涿州，涿州市场主要主力均价六千左右，环北京一圈大七环同等区位上，涿州价格是最低的。相对来说它的这种价值未来发展潜力是巨大的，价值洼地将会显现出来，等于说有一补涨的阶段。我们预测，2年左右涿州的房价将会突破万元大关，整个涿州地区发展潜力是非常大的。

　　开发商实力强劲

　　【主持人】：据了解，翡翠城是涿州当地房地产商开发的一个项目，关于开发商的一些情况能跟我们介绍一下吗？

　　【梁伟】：翡翠城第二季开发商是涿州远方名流房地产开发有限公司，成立于2000年，注册资金是5000万，它是一个涿州本土最大的房地产开发商，累计建设面积超过1800万平米，在涿州市远远领先于其他的开发公司，开发的项目也将近二十个。从开发的经验和实力，在当地都是首屈一指的。最关键的是远方名流地产长期秉着“以品质立足市场，诚信赢得人心”企业经营理念，始终在涿州市场独占鳌头，长期占据着市场领导者这样一个地位。从翡翠城第二季来讲，集公司十几年开发经验之大成，聘请北京高水平设计公司，施工单位，监理公司，营销策划公司，全力打造一个达到北京市场水准的这样一个高品质项目。

　　项目外部环境

　　【主持人】：接下来，我想了解一下翡翠城项目周边的情况。请您先从项目周边来讲一下翡翠城的一些优势。也就是说，与周边其他项目比较，项目的优势有哪些？

　　【梁伟】：我们翡翠城第二季项目它的建筑风格是Artdeco建筑风格，它在涿州市场来讲是第一个运用这种建筑风格的项目。因为Artdeco众所周知它是一个豪宅比较喜欢用的一种建筑风格。像北京几个有名的豪宅都是用的Artdeco建筑风格，东四环的霄云路8号，北五环紫御华府，都是市场售价十几万元一平米的豪宅，市场上都是销售和口碑非常好的项目，都是采用Artdeco这种风格。面对我们这个价位的房子来讲采取这种豪宅风格的项目不多，为什么？它会相应的增加一些建筑成本。我们也是下了非常大的决心，一定要把产品品质给做上去。

　　所以说我们翡翠城第二季应该说是涿州最具有产品领先性的一个项目。都是高薪聘请北京一线的设计公司给我们做的建筑设计，包括规划。从立面上来讲，大量运用了石材，这在涿州市场是不多见的。然后从户型来讲，我们的主力户型大概是在八十到九十这样一个区间，两居室，三居室在110平米左右，这样一个面积适中，也非常宜居的面积区间，也是非常符合我们现在北京客户。因为我们翡翠城第二季以北京客户为主，那么非常符合这些客户的需求。

　　【主持人】：“京七条”对项目有没有产生影响？

　　【梁伟】：没有什么影响。自主型商品房它的价格是周边市场价的七折，我们距良乡，距房山长阳板块和良乡板块大概直线距离20多公里，大家知道房山这个区域是去年今年的热点区域，它的楼面价已经突破到了一万九，楼面价就是一万九。估计明年售价怎么着也得到三万五以上。按三万块钱算的话七折也得两万多，包括现在这样一个市场价格，现在房山、长阳和良乡片区均价两万五左右。我们项目离它可以说一步之隔二十多公里，开车十多分钟。十多分钟距离从两万五直接拉到六千多，我觉得这个巨大的价格优势是大家能够看到的，这样一个价值洼地是能够被大家所挖掘出来的。因为我们项目是媲美北京的品质，但是价格只有三分之一，性价比非常高。

　　北京客户占到总客户的85%以上，这跟我们的销售渠道和我们的区位优势都是相关系的，包括我们产品品质。我们这个产品品质和我们售价在涿州来讲，应该算是比较高端的，但是对于北京客户来讲，它的性价比是非常非常突出的，这么好的交通和这么好的产品，这么便宜的价格应该是这个区域性价比之王。

　　项目内部环境

　　【主持人】：从产品上来讲，翡翠城第二季的产品与第一季产品有哪些改变或升级？除了外立面的升级之外，产品的内部结构有哪些升级？

　　【梁伟】：产品升级是几个方面的。首先是刚刚讲到的建筑风格和立面上的优势。

　　第二块是在我们项目整个的配套设施上。翡翠城第二季项目配套两万平米的商街，这个商街可能会引进知名的商业管理公司来运作，包括引进一些大型超市的品牌和底下的购物步行街，这些都会给业主带来一些生活便利。这是项目支撑的商业配套这一块。

　　第三块就是户型，这些户型最小的是40多平米，这种开间，因为我们有一些年轻的客户，可能暂时没有小孩，他的40多平米的居住空间已经足够他使用了，一般是家庭结构一到两个人来说。一居室312套，两居室676套，三居室是108套，整个以中小户型为主的非常高品质、刚需型项目。应该属于北京或者说新北京人的首次置业的首选项目，这是户型这一块。

　　第四块就是园林，项目采用法式园林的构造，里面讲究轴线对称的一种设计理念，将园林和建筑结合得非常完善。比如说这种园林的层次做得非常丰富，比如有草皮、草花、灌木，大灌木，包括乔木，这样五层立体园林。这种园林品质在当地是不多见的。整个项目虽然处在涿州，应该说是一个媲美北京市场品质的一个项目。

　　【主持人】：高品质之外还有高性价比。

　　【梁伟】：没错，北京的客户过去的话，基本上都非常放心，我们主要的客户也是来自于北京。

　　【主持人】：社区内是人车分流？

　　【梁伟】：对，社区内部完全人车分流。

　　【主持人】：翡翠城第一季获得销冠之后，第二季应该会有更多信心。

　　【梁伟】：第一季大概在三个月之内卖了1300套，最多一个月卖了将近700套，这在涿州市场来讲，包括整个北京地区来讲都是一个非常快的销售速度。第二季10月下旬已经开盘了，目前为止销售已经到了将近400套，在当地来说应该是创造了一个不大不小的销售奇迹吧。通常来讲一个项目能卖几十套，或者能够突破一百套就是极限了。这可能跟我们独特的销售渠道也是有关系的。

　　【主持人】：能讲一下销售渠道是怎么做的？

　　【梁伟】：因为我们项目主要是针对北京的客户，在北京西南部设置了四个销售分点，包括石景山、海淀、丰台六里桥，房山的良乡，这四个销售分点。也就是说每天会通过班车的形式，把我们客户从市里的分点拉到我们现场销售售楼处，从这样一来的话，就把销售渠道完全打通了。

　　因为我们主要的客户辐射的面就是北京西南部。这样一来的话，我们的客户量远远要高于涿州其他项目的一个客户量。别的售楼处一天可能三批、五批客户，我们可能一天四十批、五十批。包括来电量也是，我们售楼处一天来电量能达到300到500，最多的一天应该是突破了700多来电，我们销售秘书四部电话响不停。从这一点来讲，也是我们这种独特的营销渠道，再加上我们全体同事的一起努力，创造了这样一个销售的业绩。

　　配套齐备

　　【主持人】：项目配套方面怎么样？生活圈成熟吗？

　　【梁伟】：我们项目这样一个配套来讲，应该说在涿州也是独一无二的，有这么几个方面。第一个是项目自身自带的配套两万平米的商场和商街。

　　第二部分在项目西边两百米的地方就是五万平米涿州最大的综合商场，包括沃尔玛，包括一些知名的百货品牌到时候都会引进。

　　第三块，我们社区的西面，有一个双语学校，包括双语幼儿园，包括九年制义务教育小学，所以从教育这一块，也是非常高质量的。

　　第四块，我们名流地产有一个跟北京中医药大学合作的北京市中医院涿州分院，是我们开发商自己施工，自己管理的。相当于说开发商集团下属有一个三甲医院，跟业主也是有合作的关系。凡是翡翠城第二季的业主，到医院直接享受到就诊的方便和优惠的。包括在排挂号，就诊的手续和费用上也是相应的减免。

　　【主持人】：医生资源的配备和北京的是一样吗？

　　【梁伟】：就是北京中医药大学跟北京东直门医院合作的，叫北京市中医院东直门分院涿州分院。

　　【主持人】：这个分院开发商建造的，那运作模式是什么样的？

　　【梁伟】：开发商运作模式是这样的，由开发商出资提供地和出资来修建，但是管理团队不是从北京的专家过去的，从管理到服务都是由北京这边来负责。

　　我们医院管理团队，包括医生，都是从北京医院过去的，在涿州享受媲美北京的医疗服务。

　　【主持人】：也就是开发商投资建设，医疗管理和医师队伍是北京的三甲医院来配备。

　　【梁伟】：没错，是这样的。最后，我们项目西边有一个城市森林公园，大概有十万平米规模。非常近，离我们项目非常近，步行可以过去，闲暇之余可以到公园里去享受。

　　从配套来讲，它既有这种公园包括学校，包括商业，包括交通，所以说在这些方面，包括本身产品的优势，在涿州市场是一枝独秀。

　　搜狐焦点独家优惠三千抵两万

　　【主持人】：第二季开盘会给搜狐焦点网友独家优惠吗？

　　【梁伟】：我们现在跟搜狐焦点有一个3000抵2万独家的这样一个优惠活动。只要办理我们搜狐焦点爱家卡的客户，可以在我们项目享受原有基础上，再享受两万块钱的优惠。这个优惠力度相对来说也是比较大的，也是为了回报给我们搜狐焦点客户。

　　【主持人】：刚刚听您说是项目本身开盘之后就有优惠，然后在搜狐焦点办卡这些网友还可以另外获得一个叠加的优惠。

　　【梁伟】：是的。

　　【主持人】：好的，今天就采访到这，感谢您做客搜狐焦点直播间。