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中粮豪赌地王盈利前景欠佳 库存暴增261亿

  半个月前夏家胡同地王诞生带来的震撼还未消散,孙河地块已经悄然改写了北京单价地王的价码—位于北京南三环的夏家胡同地块楼面地价已经超过4万元/平方米,而东北五环外毗邻首都机场的孙河HIJ低密度地块,其楼面地价已经高达5.2万元/平方米,而改写这一历史的正是央企中粮地产。一时间,面粉贵过面包、央企地王、盈利前景欠佳等传言甚嚣,将中粮地产再次抛上舆论的风口浪尖。

  “对于项目未来的形态,我们还在规划中,目前还在办理各种手续,至于拿地价格,我们在之前做了严格的调查和详尽的可行性研究。”中粮地产证券部门的一位负责人告诉时代周报记者,但是当时代周报记者追问是否能盈利的问题时,对方没有回答,只反复表示,之前做过可行性研究。

  而此前,中粮地产也多次拿地王,但几乎每块地王之路都磕磕绊绊。瑞银方面的分析认为,中粮地产斥重金夺地王的深层次原因在于公司竞争力的不足,也反映出公司把握市场节奏的能力较差。这也直接导致了中粮地产最近几年的存货逐年上涨。

  中粮地王盈利前景欠佳

  7月23日下午,位于北京“中央别墅区”的朝阳区孙河HIJ低密度地块进入现场竞拍环节,经过37轮竞价和33轮公租房面积的竞报后,中粮地产以23.6亿元配建3.3万平方米公租房的代价拿下该地块,溢价率49.37%。中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者,该地块价格较高,如果加上需要建设的幼儿园和医院,平均地价上升到5.2万元/平方米。这个价格再次刷新了北京楼面单价的最高纪录。

  亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者,孙河板块临近中央别墅区,可以借用其已经成熟的教育医疗等配套设施;和北京周边其他低密度宜居板块相比,更接近市区,可以作为第一居所;加上此前龙湖和泰禾集团已经在该板块开发了高端别墅项目,组团的优势更加明显。

  “每平方米售价达到8万-10万元就会盈利,6月份龙湖的别墅拿到预售许可证,但是景观楼王的售价已经达到每平方米10万元,这就意味着,市场对这一区域的房价,心理价位已经提升到10万元/平方米,因此中粮地产才敢如此高位出手。”郭毅表示。

  尽管孙河地块的升值空间看好,但是市场上担忧的声音也不绝于耳。

  2012年9月26日,国土局就出让过一宗孙河北甸西村宅地,最终龙湖以14.7亿元击败了万科、华远、九龙仓、懋源等竞得,楼面价约22000元/平方米,而该地的容积率也仅为1.1,建筑面积66293平方米。

  孙河区域地块自龙湖入驻后就开创了以高端物业为主体的供应格局,2013年1月24日,泰禾集团经过43轮竞拍以18.5亿元,拿下朝阳区孙河乡北甸西村W地块二类居住用地,折合楼面价28559元/平方米,其中配建的公租房面积只有区区2000平方米,公租房面积仅占到3%。2013年2月28日,孙河乡再次迎来两宗宅地出让,首开地产分别以10.6亿元和16.6亿元拿下孙河乡西甸西村F地块和G地块,两地块溢价率均不超过35%,也均未达到竞价上限。其中孙河乡西甸西村F地块楼面价为25980元/平方米,G地块楼面价为26357元/平方米。

  然而仅仅5个月之后,中粮地产就直接将孙河地块的楼面地价抬升到5.2万元/平方米,暴涨两倍不止,公租房面积还占到总建设面积的四成。

  “(高价拿地)我们也是没办法,除了中粮祥云,我们在北京一直没有独立的新项目,夏家胡同地块我们也想拿下,不是价格的问题,是因为体量太小,最终我们选择放弃,但是孙河地块的位置和体量都是我们很满意的,资金方面问题不大,至于利润问题,现在还不好说。”一位不愿具名的中粮地产内部人士对时代周报记者表示。

  瑞银证券有限责任公司的一份研究报告指出,中粮地产的“地王”购地成本远超合理水平,盈利前景欠佳。大同证券高级投资顾问付永翀也表示,在目前A股整体市场资金面偏紧的情况下,“地王”恐怕还难以为地产股撑腰,走出级别较大的行情。

  磕磕绊绊的地王之路

  这不是中粮地产第一次拿地王。

  2010年10月16日,中粮地产在经过173轮的举牌之后,力压万科、金地、佳兆业等,以总价7.42亿元,楼面地价6074元/平方米拿下深圳坪山新区一块土地,创造了深圳坪山新区的新地王。当时有业内人士推算,地价加建安成本再加上财务成本,项目的成本就已远超1万元/平方米。

  但是,由于坪山新区内的住宅项目受到区位、配套等要素的限制,中粮在此开发的地王项目一品澜山目前售价只有1.2万元/平方米,曾有媒体披露:中粮内部的预期曾是1.4万-1.5万元/平方米,但整体楼市环境的不佳,使其最终定价还低于之前的内部预期。“一品澜山项目的相关负责人曾感叹,这个项目只要不亏本就谢天谢地了。”

  2013年6月27日,南京市国土局举行了2013上半年最后一场土拍,其中,G34地块引来了万科、招商、富力、金地、北京精诚、中粮6家大鳄参与,经过48轮疯狂竞价,被中粮以23.4亿元的重金拿下G34地块,楼面价直接由4390元/平方米飙升至7338元/平方米,亦引起业内的担忧。尽管背靠中粮集团,融资成本远低于民营房地产企业,但是中粮地产每次拿地似乎都踩不到点上。

  中国房地产市场在2010年迎来了被业界称作史上最严厉的“调控年”,也是地价和房价飙涨的一年,中粮地产却在此时采取了激进的拿地策略。公开资料显示,2010年中粮地产共斥资67.78亿元竞得至少6宗土地,而2011年只拿地2宗,在土地市场价格低迷的2012年,中粮却是颗粒无收。

  也因为2012年在土地市场的缺席,中粮地产不得不在2013年高价拿地。

  尽管这两年中粮地产拿地数量不多,但在调控政策持续下,累积效应使得其库存在逐年上涨。Wind的统计数据显示,其最近4年的库存分别为,2009年末64.26亿元;2010年末128.24亿元;2011年末244.9亿元;至2012年9月30日则为261.07亿元。

  年报显示:2012年,中粮地产实现营业收入79.45亿元,归属于上市公司股东的净利润5.15亿元,这一数字背后是:2012年上半年,中粮地产先后3次抛售其所持有的金融资产。若刨除投资收益之后,中粮地产的净利润只剩下1.24亿元,同比下降31.5%。

  韩长吉对时代周报记者表示,2013年上半年中粮地产业绩预告显示,归属上市公司股东的净利润为9125万元以上,同比增长50%-100%,公司上半年达到结转入条件的地产项目较上年同期有所增加,净利润增加。相对于天价“购地款”而言,中粮地产资金链还是承受一定的压力,但背靠中粮集团,中粮地产拥有众多资源和优势,只要地产项目区位不是太差,企业正常运营可以保障。

  摇摆不定的整合计划

  作为央企中粮系的地产平台,中粮地产曾被寄予厚望,就算不能和中海、保利一争高下、至少可以跻身地产第二集团军,然而中粮地产却连百亿俱乐部都无法跻身。

  2004年,宁高宁掌舵中粮集团,中粮系地产整合计划拉开帷幕。翌年,中粮集团收购深宝恒,更名中粮地产。2010年国资委宣布78家央企退出房地产业务,中粮则幸运地成为被保留地产业务的16家企业之一,中粮集团总裁于旭波当时表示,在今后的发展战略中,中粮集团坚持把70%以上的资源投放到粮油食品业务上,把集团25%左右的资源投入到酒店地产业务上。

  但是这一地产梦想始终没有实现,其关键就在于中粮内部对地产板块设想的摇摆不定。按照最初的设想,中粮旗下的地产酒店业务全部集中在中粮地产,但是2006年,宁高宁决定划分投资性物业和住宅发展业务,分而治之一年后,中粮集团专门成立了运作商业地产的中粮置业,并表示将中粮集团旗下的商业地产打包,适时在香港上市。也正是在那一年,中粮置业旗下最著名的“西单大悦城”开门营业。

  西单大悦城的成功让中粮尝到甜头,宁高宁有意通过大悦城的复制实现在全国版图上的扩张,于2008年在集团内部提出,计划5年复制20座大悦城,资产规模目标700亿元。2010年底,中粮集团组建地产酒店事业部,负责管理全部住宅开发、酒店商业运营、旅游地产、工业地产的运作,当中亦涵盖了中粮地产和中粮置业的全部资产。

  2011年3月,宁高宁明确提出,中粮集团在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后,将会以A+H的方式整体上市,一年后的2012年3月,宁高宁再度公开表示,将计划拆分旗下商业地产业务,在香港上市。

  而4个月后,中粮香港完成了对侨福企业的收购,并表示希望侨福未来可以代表中粮主要的地产业务投资。宁高宁亦公开承认中粮正在计划将旗下持有的所有地产业务,包括商业物业、酒店、办公楼逐步注入侨福,其中还包括商业地产品牌“大悦城”。

  中粮内部对地产业务的不确定,带来的就是中粮地产决策缓慢、业绩低迷。2009年9月,中粮地产对外宣布了向集团购买5家住宅房地产公司股权的计划,目前也只完成了一家上海公司的收购。

  “中粮地产拥有央企背景,是优势也是弊端。2012年2月份企业被发现存在多项会计违规问题,并面临被股民起诉的危机,虽然事后得到一定的整改,但由此可以反映出企业财务管理不规范,缺乏有效的监管,公司化管理落实不到位,影响企业运营效率,降低了企业竞争力。”韩长吉表示。