约谈开发商、控制高价盘入市……为了控制高房价，北京市相关部门可谓使尽了浑身解数，以至如今北京市加码了直接与开发商博弈的力度，引起了市场上较大的瞩目和争议。

　　眼下，北京楼市调控似乎陷入了这样一个重复的怪圈：用尽招数，但一段时间之后，依然是按下葫芦浮起瓢；然后再出台更严厉的措施，但经过市场化解后，房价再次迅速反弹。

　　其实，近年来，北上广深等一线城市都在重复着屡调屡大涨的故事。如何破局？是断腕再生还是老调重弹？

　　成交创一年多来新低

　　看起来，北京楼市调控的效果在预期之中。

　　据北京市房地产交易管理网显示，5月13日北京期房网签量只有183套，其中期房住宅只有54套，这几乎是历史最低值。而自今年出台最新调控措施以来，4月份及5月上半月，北京楼市成交量就一直徘徊在这种低谷状态。

　　来自北京中原市场研究部的统计显示，4月北京住宅成交量为13492套，环比降78.64%，同比降24.15%。其中，4月北京新建商品住宅成交8280套，环比下降57.32%。

　　对此，北京中原地产市场总监张大伟表示，北京住宅成交量继上月冲高后跌至谷底，是2012年2月份北京楼市出现冰点以来的新低，而二手住宅成交跌幅更是15个月来的最大值。

　　北京楼市当前的成交结构进一步显示本轮新政的威力。据北京中原地产统计，与今年3月相比，4月新建商品住宅成交户型中，一居户型房源成交比重环比涨10.42个百分点，占到了34.88%，连续第4个月上涨。其次占比高的是两居室房源，占29.8%。

　　对此，张大伟表示，北京住宅小户型成交逆袭，占了市场份额的大头，主要是由于面积小、总价低受到刚需购房者青睐，这表明调控政策抑制投资投机、保刚需，确实起到了一定的效果。

　　北京调控为全国最严

　　中国房地产学会副会长陈国强也表示，当前北京楼市成交走低的状况，与北京市从严调控楼市密不可分。

　　从全国来看，北京楼市调控的力度无疑是最大的。张大伟指出，北京的限购政策是全国最严的，目前仍坚决执行，今年新的限购政策仍进一步升级；北京作为唯一真正执行“按个人转让住房所得的20%计征个税”的城市，本月对二套住房贷款具体提出“首付款比例提高至7成”，京版楼市调控措施犹如一颗重磅炸弹。

　　从调控手段来看，北京楼市调控体系是最完善、最严密的地方之一。存量房交易市场中存在“阴阳合同”的现象，由此产生了税收征管的漏洞，严重扰乱了正常的税收秩序，削弱了税收对房地产市场调控的政策效果。为堵住这一漏洞，北京市采集了最新的存量房交易数据作为测算依据，应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估，重新修订了存量房交易计税价格核定办法，并进行动态更新存量房交易价格评估值，有效堵塞税收漏洞，进一步巩固房地产市场调控效果。

　　《中国经济周刊》记者从北京市有关部门了解到，2007年以来，北京市出台了100多个系列的保障房政策文件，涵盖了保障房建设、分配、质量管理、运营等方方面面，其密度之大，充分反映出北京市对保障房建设的重视和支持。

　　从调控意志来看，北京市无疑是最坚定的城市之一。这突出体现在，在几次事关楼市调控走向、甚至是成败的关键时刻，北京市都是第一时间站出来击破谣言，稳定市场。2011年6月，开发商一度在市场上放出风声，北京市要对高端住宅市场放开限购令，一时间人心惶惶，北京市有关部门立即站出来辟谣，指出消息不实，调控不放松不动摇。

　　而对于一些试图以实际行动来突破限购令的行为，北京市也是坚决严厉查处。比如针对部分伪造《工作居住证》骗购住房的行为，北京市多部门立即联合出台措施打击办假居住证的行为，并明确规定造伪者2年内停止在京购房，永久取消其办理《工作居住证》资格。

　　“首涨”阴影无时不在

　　尽管如此，北京市控房价的压力依然较大，目前的调控政策显然难以一劳永逸。

　　仅仅就4、5月份而言，虽然成交低迷，但房价并未掉头向下。而来自北京中原地产的数据显示，4月全月北京新建商品住宅成交均价21938元/平米，同比涨8.91%，环比涨4.04%，新房价格涨幅增加。

　　记者走访了解到，一些价格相对较高的开发商推盘意愿仍然比较积极。4月望京 ()取得预售许可，同时 ()、广渠路金茂府、 ()等高价楼盘成交量增多，单价3万元/平米房源成交环比增4.32%，极容易抬高该市成交价格水平。

　　更困扰北京市的，是最严调控之下如影随形的“首涨”压力。来自国家统计局的数据显示，2月份北京新建住宅价格换比上涨2.4%，同比上涨5.9%，无论环比还是同比，在70个统计城市中，其涨幅都居于全国数一数二，3月份也是如此，房价涨幅同样领先。

　　之前不久，中央更高层领导对北京市积极调控楼市给予了高度认可。但今年以来，北京房价涨幅冠于全国，显然令北京市方面始料未及。

　　正因如此种种，北京市有关部门多次约谈开发商，甚至禁止高价盘入市。北京市一高端项目开发商告诉《中国经济周刊》，本来旗下项目定于3月份上市，但因定价比前期高了数千元/平方米，取预售证环节遇到关卡，为此不断与政府博弈，最终只能延期上市。

　　但不少市场分析人士认为，从供应量等指标看，北京本轮调控恐难逃屡调屡涨的怪圈。

　　分流资源比分流人口更破切

　　在北京市相关部门负责人看来，北京楼市的主要问题还是购买力太过旺盛。这名负责人多次对记者表示，“当前北京市人口、资源、环境之间的矛盾十分突出，承载力已经极为有限，而且由于之前投资盛行，房价已经偏高，显然令老百姓不堪其负，若不采取限制性措施，北京楼市难以平衡”。为此，北京市正在从严一系列限购限贷等调控政策。

　　从土地资源方面来看，据北京市国土局此前公布，北京三环内今后再难有住宅供应，土地供应将越来越偏远。对此，21世纪不动产分析师张磊表示，北京市中心土地稀缺的趋势已经确立，今年和今后的土地供应主要都将集中于五环以外的郊区县特别是远郊区县。

　　但从购买力角度来分析，毫无疑问，北京市丰富的资源，如就业机会、教育、医疗、购物、休闲等正是北京吸引全世界目光的理由，而与之对应的，则是在广大的中西部地区，资源方面与北京的差距不在一个档次。

　　市场分析人士指出，限购限贷只是在堵堰塞湖，如果不改变这种资源不均衡的局面，即使一时延缓了需求入市，不久也难以避免需求的大量释放以及随之而来的房价再次上扬，因此分流资源比分流人口更破切、更重要。

　　为此，专家建议，在新一轮城镇化发展大潮中，最重要是切实做到资源的分流，引导资源从大城市流向中小城镇，这应该是城镇化的核心，从而形成各种要素的合理流动，进行解决高房价等一系列问题。

　　张磊建议，目前来看，当务之急是增加供应。首先是增加土地供应，给开发商和购房者以明确的市场预期，即土地供应是充足的；其次是促使已供应的土地尽快投入开发建设，使之形成有效的潜在商品房供应；再次，加快在建商品房项目建设速度，具备销售条件的要促其尽快开盘，形成现实供应，政策上应引导房企的加大推盘，而不是抑制项目的入市。