时尚生活网

当前位置: 首页 > 乐居 > 正文

香港内房股十年:地产造富神话破灭

  香港资本市场见证了中国内地房地产的十年繁华。

  杨惠妍、吴亚军、许家印……过去十年,内地房企成功在港上市,并由此催生了一批超级富豪。截至目前,在港上市的内房股约60家。

  然而,市场几经浮沉,香港内房股分化加速,曾经红极一时的公司星光黯淡,有的甚至已消失不见,内房股的排名和座次一直在被改写、被颠覆。

  这背后,是各家地产公司战略、资金管理、管理层乃至公司治理的比拼。目前除了中海外、华润置地、龙湖等极少数公司外,绝大部分内房股的成长性和持续性仍待检验。

  随着国内房地产调控成为常态,国际金融和货币政策的可能性反转,人民币国际化的趋势渐明,内房股过去十年创造的神话不可复制,单纯做住宅、做规模也已经不再是主流模式,一些过去表现激进、外币借债占比较高的公司,甚至可能面临生死存亡的考验。

  那些没落的内房股

  过去十年,在香港资本市场上风生水起的是众多民营企业,尤其是房地产商。其中不得不提起富力地产。作为较早在港上市的“广东地产五虎”之一,富力地产2005年以红筹上市,红极一时。

  2012年,富力销售额仅322亿,勉强跻身300亿-600亿的第二阵营。迄今为止,富力地产的商业项目也是80%都用来销售,并没有变成公司真正的竞争力。

  一位长期关注内房股的业内人士对本报记者分析,富力的战略错误,过早地重仓商业地产,又运作得不太好,占用了太多资金;而红筹上市还有一个问题是,融资受内地证监会约束,上市没有给富力带来太多好处。

  再加上其内部管理不是特别现代化,层级感和家族感观念强,内部损耗较大,导致了富力近几年增速不快。

  另外一家境遇相似的公司是远洋地产。2007年同样以红筹上市曾募资超百亿,但到2012年远洋地产销售也仅为311亿。

  “远洋地产有国企背景,上市之初的管理层亦很专业,但它在2009、2010年多次高价拿地,在北京以外的市场也没有证明自己,过去几年团队调整很大,影响了其上升。”接近远洋地产的人士指出,远洋在北京做得不错,但资本市场看的是整体和长远发展,远洋去外地拓展。以及管理团队的磨合之路仍然漫长。

  最令人唏嘘的莫过于合生创展。合生1998年便已在香港上市,曾被视为万科最大的竞争对手。但如今的合生已跌落到第三阵营。

  战略失误和土地储备结构错配,令合生失去了发展的良机。“合生重仓了太多城郊大盘用地,比如面积高达2万亩的京津新城。”曾服务于合生的业内人士称,合生想模仿港资地产商“多囤地慢开发”的模式,希望以土地自然升值提高产品溢价。但在兰德咨询总裁宋延庆看来,随着2010年国内融资环境的改变,地价和房价增幅低于持有土地所需支付的资金成本,上述模式已不适用。

  数据显示,2012年合生仅累计实现认购销售额116.43亿,未达到年初定下的150亿销售目标(后又下调至120亿)。

  寻找有成长性的公司

  兰德咨询将内房股按销售额划分为4个梯级。第一梯级是千亿级的中海外和恒大两家。第二梯级是300亿~600亿,有绿城、华润、龙湖、融创、碧桂园等,共11家。第三梯级是100亿~300亿,有首创、旭辉、合生等,也是11家。第四梯级是100亿元以下房企,共38家,占59%。

  从增长率来看,融创、华润、旭辉、世茂等的2012年销售额增长率均超过50%。其中,融创和绿城超过了80%,分别是86%和82%;合生创展、恒大、龙湖等销售额增长率相对较低,分别是17.1%、14.8%和4.9%。

  始终稳居首位的是中海外。“中海外非常稳健,平均每年20%-30%的增长,土地储备结构做得特别好,它进入每个城市一般拿三四个项目,区位选择都很好,可以形成协同效应。”一家大型房企负责投资者关系的人士评论说,稳定的业绩加上央企背景带来高评级,使得中海外的融资成本非常低,再辅以反周期拿地,形成了稳定良性的循环。

  过去5年间,恒大、碧桂园、龙湖、融创等可说是后来居上的内房股。前述大型房企人士指出,融创中国团队执行力强,周转速度快,自去年与绿城合作后,绿城2012年销售前十的项目中超过一半是和融创合作的。“融创拿一块地后,要求团队是一年之内要现金回流。”该人士说,融创和绿城合作,弥补了绿城的短板。

  世茂房地产过去两年上升得也很快,因为其销售恢复增速,土地储备结构也较好。

  但资本市场依然担心上述公司的成长性,“融创如果能保持一定的速度节奏,以及严格的财务纪律,也是很有希望的”;而世茂房地产,市场对它的担心也是可持续性,挖了很多人并不能将公司改头换面,其自身造血功能很关键。

  曾经创造首富神话的碧桂园和恒大,从上市之初备受关注到土地违法危机频传,其业务增长模式的成长性仍待观察,而庞大低廉的土地储备的潜在收益和风险,仍然是这两家公司共同的特征。

  “看一家公司要看多几年。”一位游走于全世界的长线基金管理人说,在判断中国经济整体还能向好的大趋势下,观察哪些行业可能领先,然后从中选几家公司,看它的几项指标来投资就行了。这是长线基金投资内房股的策略。目前来看,成长性比较确定的内房股是中海外、华润以及龙湖,三家公司的评级居内房股前列。

  龙湖去年的销售增速仅为4.9%,但接近龙湖的人士指出,受到行业整体利润率下降和项目结算周期的影响,龙湖2012年、2013年年报的利润率等部分数据可能向下,但2014年-2015年之后,毛利率等指标会逐步回升。对此上述长线基金经理也表示认可。

  商业地产角力

  在梳理内房股变迁的过程中,华润置地不得不提。

  华润置地,是一家经历过调整又证明自己是优秀生的公司。其中的重要变量是商业地产。华润用了10年的时间做商业地产,深圳万象城已经盈利,而成都、沈阳万象城开业的水准、运营的水准也非常高。

  数据显示,2012年华润置地共实现租金收入约港币39.0亿元,较2011年增长40.0%。招商证券(香港)地产行业研究员段斐钦认为,华润置地万象城项目,已在价值链上形成了自身独特的竞争优势,成为获取住宅开发销售及长期稳定租金收益的房企。

  世联地产商业部总经理宋春生认为,华润置地是国内目前做得最好的商业地产商,其租金收益的模式比万达销售+租赁的模式更为理性。

  这也正是国内纯住宅开发商转型的通道。阳光新业副总裁吴尧说,很多开发商已经认识到,销售规模的增长并不是最重要的指标,包括保利、万科、中海外、龙湖在内,所有的主流开发商都在寻求商业地产价值的挖掘和变现。

  

  香港资本市场已经证明,拥有优质不动产的上市公司,更能获得投资者的青睐。吴尧表示,一些中型购物中心虽然受到电商的冲击,但区域内的商业地产仍然可以通过调整业态和产品获得发展,中国购买力依然强大。个别城市像沈阳、昆明出现了一些商业过剩,但好的卖场仍然很赚钱。

  目前内地房企除了华润,还没有几家公司,能够像香港新鸿基那样大规模地证明自己在商业地产运营上的能力,像目前商业地产已经做得不错的龙湖,现在一年就五六个亿的租金收入,后续还是要观察。

  “未来有了稳定租金收入之后,公司评级就会高,评级高融资成本就低,最后资本游戏的意义就在于谁能拿到更便宜的钱,谁就能拿到很多地。”吴尧等业内人士说,国内开发商现在没有办法跟新鸿基竞争,它发30年的债利息只要4%,就因为它有强大的租金收入支撑,并且有长期的信用记录。