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鲁商置业5年高负债吃力运转 万达梦遥遥无期

  阅读鲁商置业2012年年度报告会发现,他们似乎正走到了发展进程的入冬期。

  从2008年至2012年,其总资产负债率一直高居90%不下,存货周转率在2008年为1.16,可是到了2012年则瞬间降至0.16。2011、2012年,连续两年因公司财务补亏,而取消股东利润分配。

  2008年正是鲁商置业转轨主营业务方向的年份。那一年,其将房地产资产注入上市公司,主营业务从化纤新材料、纺织品等归属于零售业的业务性质转变为房地产开发及经营。

  有业内人士表示,鲁商在2008年进入房地产领域,“没尝到房地产的暴利时期,却赶上了近几年政策的大力调控。”

  作为在山东地区有名的地方性龙头国企,他们所要经历的变故还有很多,而其对外表示的,商业地产模式对标万达,也成为了其近几年来最受瞩目的关注点。

  山东老大要做地方万达

  “山东老大”、“山东有较强实力的国企”……提到鲁商置业,在山东地区的房地产业内人士纷纷有如斯概念。

  目前而言,鲁商置业旗下主要有三种产品系列:城市广场、花园住宅,以及生态别墅。

  但其中令业内人士印象最为深刻的,还是其以万达作为对标的城市综合体项目。

  在华东地区某券商分析师眼里,鲁商置业目前在临沂的和谐广场项目,可以被期待为“国内第一个类似于万达的商业地产”。而其目前在哈尔滨子公司的项目,体量相对很大,具体如何定义,同样值得关注。

  “在它辉煌的时候,业内一致期望它能够做到,成为唯一一家真正做商业地产的上市公司。”华南地区某券商分析师仍旧记得鲁商置业在2011年末、2012年初时,曾重点宣传的内容,“但是最近没怎么听他们说了,感觉是领导想到就推一推,炒作一下而已。”

  上述分析师向记者表示,目前其关注鲁商置业的核心就在于,其做城市综合体的商业地产项目逻辑是否能够重新推出,占据商业地产市场。

  鲁商置业商业地产项目定位为山东本地“万达”的规划,在其公司内部人员分工中也可一探端倪。

  在鲁商置业2012年年报中提到,公司技术类人员占比全公司员工比例达到63%,行政人员占比24%。

  “鲁商属于持有型物业,他的开发和工程都是运用自己的团队运作”,高通智库分析师朱万芬在接触鲁商置业相关人员之后认为,正是其如此的运营思路,令其在相关项目的发展速度、回款速度相对缓慢。

  以零售推动商业地产运营

  鲁商置业之所以提出如今备受期待的商业地产项目,均来源于其大股东,山东省商业集团(即鲁商集团)以现代零售业为运营主业的发展需要。

  “万达是通过建构商业地产的综合模式,而进行的多业态形式扩张;鲁商置业刚好相反,他们是因为原本主业在零售,而配合零售业的需要做了商业地产。”朱万芬如此总结鲁商置业坚持商业地产的初衷。

  在另一方面,其发展商业地产运营,会受到相对较小的政策调控影响。

  “商业地产项目的运营对资本的要求很高。”朱万芬表示,在2008年至2012年,鲁商置业快速扩张,“运营节奏跟不上它当时的拿地节奏”,从而导致其“开发量还在压着”,且如今账面资金23.86亿元,相对较少。

  与此同时,足以支撑鲁商置业商业地产自主经营的一个动因,为其大股东为山东省商业集团,因此,向大股东贷款成为其融资的主要渠道,也成为保证其资金链畅通的主要渠道。

  “鲁商的人曾经跟我们说过,他们融资过程中贷款的额度从来用不完。”华东地区某券商分析师告诉记者。

  只是针对其商业地产项目,有业内人士表示,其旗下目前此类项目尚且稚嫩,在模式和产品方面尚且无法与万达相比,“没有让人觉得很独特的地方,没有很突出的重点”。

  估值偏高,运营方式缺乏活力

  “鲁商置业的业绩上不来,现在估值有点偏高”,在华东地区某券商分析师眼里,在房地产同行业估值中,对于鲁商置业在2013年的估值相对高出许多。

  在上述分析师眼里,世茂股份从运营模式和产品的整体定位都与鲁商置业十分相似,同样以商业作为其主要的宣传定位,略有不同的是,世茂股份目前已经布局全国12个省份,包括华北、华中、华南片区;而鲁商置业目前的布局,有超过90%的土地储备均仅限于山东省内。

  然而对比其财务状况却会发现极大的不同:世茂股份近几年的毛利率水平一直高居40%以上,其资产负债率平均在60%左右;但是鲁商置业与其在同期进行比较,鲁商置业的毛利率平均在30%的水平浮动,资产负债率却自其转变主营业务之后,一直高居90%不下。

  “世茂股份跟鲁商置业相比,他最大的不同就在于运营方面。世茂会在股权激励、价格策略、股权激励等方面灵活把控,但是鲁商置业在运营层面会相对死一些,让他业绩跑不出来。”华北地区某券商分析师研究表示。

  而即使与同为地方国资委背景,且可以成为珠海市地方龙头房地产公司的格力地产比较,鲁商置业的财务情况同样相对紧张。

  格力地产自2010至2012年,三年内的毛利率平均在40%,其同期资产负债率平均为80%。

  “从他流动负债占总负债的比例可以看出,鲁商现在的负债结构很不合理。”按照上述表述,鲁商置业截至2012年年末流动负债与总负债的比例为91.81%,山东地区某地产业内人士表示,通过该数据可以发现,鲁商置业目前的财务情况不甚稳健,其在运营和债务方面均会遭遇发展瓶颈。

  通过鲁商置业近期发布的2012年年度报告可以发现,其在2011年的净利润水平为-1293万元,在2012年,其净利润约为-862万元,鲁商置业在2011年和2012年均未对股东有利润分成。

  目前而言,其如今的发展模式正在遭遇困境,真正做到如万达广场一般相对成熟、形成相对稳定现金流的城市综合体项目,短期而言并非能够轻易达到。

(责任编辑:JN044)